业主共同管理权及其特点

（一）业主共同管理权的概念

业主的共同管理权，简称管理权，是指业主对共有部分和共同事务进行管理的权利。业主共同管理权的存在以其专有权为基础，目的是实现对共有部分的所有权。而共有部分管理的目的，都是最终实现对专有部分的所有权，因此，管理权和共有权一样，都是为了配合专有权而必须存在的权利。

从业主管理权的性质来看，它与专有权和共有权都存在差异。专有权是业主对专有部分的所有权，共有权是对共有部分的所有权，因此，专有权和共有权在本质上都可以归为财产权。而管理权则是一种成员权，是业主由于需要对共同事务进行管理而依共有人的身份所享有的权利，其本质并非财产权。管理权之所以必须存在，是因为共有部分如何管理是建筑物区分所有人必须解决的问题，如果不能妥善解决将严重每个业主的切身利益。建筑物区分所有权人之间的关系虽然比较紧密，但这种关系的产生并非基于他们自己的意愿，而是基于共同居住于同一建筑物的事实。并且，与民法中共有人之间的关系相比，建筑物区分所有人之间的关系要复杂得多，所面临的管理问题也颇为繁缛。由《民法典》明确规定管理权显然十分有必要。

【训练】甲是某小区业主，从来不去参加业主大会，对小区的公共事务毫不关心。请问甲是否享有对小区的管理权？

回答：管理权是业主建筑物区分所有权的应有内涵，即使甲不行使也不能否认管理权的存在。

（二）业主共同管理权的特点

1.业主的共同管理权是业主享有的权利。管理权存在的目的是充分实现业主对专有部分的所有权，因此管理权必须以业主享有的专有权为基础。凡是享有专有权者，也必然享有管理权；如果专有权转让，管理权也必须随之转让。在业主所享有的建筑物区分所有权中，专有权、共有权和管理权是不可分割的三种权利，都归业主享有。所以，管理权的主体只能是业主，除了业主之外的其他主体如物业公司，都不是管理权的享有者。

【训练】某小区物业管理公司比较强势，自称是该小区共同事务的管理权人。请问这个说法对吗？

回答：小区物业管理公司是提供物业服务的法人。业主才是共同管理权人。

2.业主的共同管理权是基于对共有部分的管理需要而存在的权利。管理是经营、料理的意思，也含有主持、负责之意。建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。专有部分由业主单独行使支配权。对于共有部分业主享有共有权，一方面业主能够合法地使用共有部分以满足自己的需要，另一方面对共有部分也会在客观上产生共同管理的需要。只有妥善解决这些管理事务才能圆满地发挥共有部分对业主的功能。因此，业主的共同管理权是因共有部分管理的需要而产生的权利，也是建筑物区分所有权的必要组成部分。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定了业主的知情权，即业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

【训练】业主们缴纳的物业费可以用于更换小区的路灯吗？

回答：可以。物业费应当用于共有部分的维修、公共场所的使用等。(www.xing528.com)

3.业主行使共同管理权的同时也承担相应的义务。对于业主来说，其所享有的对共有部分的管理权自然是一种权利，但是业主在行使共同管理权的同时也承担相应的义务。

（三）业主共同管理权的行使

1.业主共同管理权的行使方式。《民法典》第277条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”因此，业主大会作为由全体业主参加的自治组织，业主通过在业主大会行使表决权而实现管理权。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

2.业主团体的召集、表决规则。

（1）参与表决比例。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主，且人数占比2/3以上的业主参与表决。需要注意的是，这里参与比例的“双2/3”，以全体业主为基数，即“全体业主的双2/3”。

（2）一般表决事项及其通过比例。一般表决事由包括如下五类：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主团体对上述一般表决事由的通过，需经专有部分面积过半数的业主同意，且人数过半数的业主同意。需要注意的是，这里通过比例的“双1/2”，以参与业主为基数，即“参与业主的双 1/2”。

（3）特别表决事项。特别表决事由包括如下三类：①筹集建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施；③改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

业主团体对上述特别表决事由的通过，需经专有部分面积3/4以上的业主，且人数3/4以上的业主同意。需要注意的是，这里通过比例的“双3/4”，依然以参与业主为基数，即“参与业主的双3/4”。

【训练】某小区的A物业管理公司由开发商选定，但长期以来管理水平低下，各种管理措施不到位，业主们非常不满意。后来，该小区成立了自己的业主大会和业主委员会，决定解聘A，选聘B物业管理公司并与B公司签订了物业服务合同。但是，A称自己与开发商签订物业服务合同，而且该合同尚未到期，坚决不愿退出；并指出，业主们现在要解除物业管理合同，就是为了拒绝向其交纳物业管理费。B没有任何资料，根本无法开展工作，A也占着物业用房不退，小区的物业管理工作濒于瘫痪。请问，业主委员会可以起诉至法院要求解除与A之间的合同吗？可以要求A移交相关资料和设施吗？

回答：可以。实践中一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施开始进行管理，但业主们是陆续迁入居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业服务企业。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理。《民法典》第278条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是属于业主大会的权利，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《民法典》第284条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”所以，业主大会按照《民法典》规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。在物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。对于本案，法院应当支持原告的诉讼请求，判决解除与A之间的合同，A应当移交相关资料以及相关设施。