业主共有权及其相关法律处理措施

（一）业主共有权概述

业主对共有部分的共有权，简称共有权，是指业主对于专有部分以外的共有部分享有的共同所有权。业主共有权具有如下特征：

1.业主共有权不能单独产生和存在，它依附于专有权。业主的共有权与其专有权不可分割，其存在是为了满足专有部分使用的需要；离开专有权则共有权不能存在，更不能将共有权单独出让。此外，共有权的大小也依附于专有权的大小。一般而言，专有权越大，共有权也越大；反之亦然。我国《民法典》第283条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

【训练】甲是某小区的业主，在业主大会讨论修复小区公共绿地时，甲提出应当按每个家庭实际使用绿地的人数分担费用。其他业主则认为此说法没有依据，均不同意。请问甲的这个说法是否有法律依据？

回答：没有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

2.业主共有权的内容有三项：一是业主对共有部分的使用权平等。这是建筑物区分所有人对共有部分享有共有权的基本权利。共有部分的存在目的就是共同使用。业主对共有部分的使用与传统民法中共有人对共有物的使用是一致的，都不需要对共有部分再做区分即能实现使用目的。二是业主有权对共有部分进行收益并分担费用。业主可以按照约定或者其持有份对共有部分取得收益。三是对共有部分的使用应当维护共有部分的功能。建筑物中业主共有部分之所以存在，是为了配合业主专有部分的使用，为专有部分使用所必须，因此，对共有部分的使用必须注意维护共有部分的功能。

3.业主的共有权不受建设单位、物业服务企业或者其他管理人侵害。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”

【训练】甲在某小区买了200平方米的别墅，乙在该小区买了60平方米的小户型。某日，甲和乙因为争一块广场舞的地方发生争执。甲对乙说，我的房子比你大，物业费交得比你多，你不能和我争。请问，甲的说法成立吗？

回答：不成立。在使用共有部分时，业主的权利平等。

（二）业主共有权的客体

1.业主共有权客体的范围。原则上，建筑区划内的物业小区的专有部分之外的部分，均属于共同部分，即业主共有权的客体。在此基础上，业主共有权的客体可以区分为建筑物的共同部分、物业小区的共同部分和物业维修资金三部分。

（1）建筑物的共同部分。建筑物的共同部分，由该建筑物的全体业主享有共有权。根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，建筑物的共同部分主要包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

【训练】张某居住于幸福小区6栋6层（顶楼）。因屋顶漏水，时逢雨季即将到来，张某考虑与其花钱维修，不如在楼顶易漏水处修建一个小阁楼，既能堆放杂物，又起到了防水作用。阁楼修好后高1.2米，张某遂将家中杂物堆于其中。幸福小区业主委员会和物业管理公司发现后，告知张某其行为属于违章搭建，要求立即拆除。张某以阁楼在自家楼顶修建且是为了自行解决漏水问题为由坚决拒绝。请问张某的理由成立吗？(www.xing528.com)

回答：本案涉及三个问题：一是楼顶的归属。楼顶应当属于业主共有，而非某业主的专有部分。二是张某行为是否合法。依据我国《民法典》第286条的规定，张某的行为确实构成了违法的违章搭建，因此业主委员会有权要求其排除妨碍。如果是业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。而张某的行为并不属于对共有部分合理使用的情形。三是张某房屋的漏水问题应当由物业公司及时维修，并且属于对共有部分的维修而应当由维修资金支出。

（2）物业小区的共同部分。物业小区的共同部分，由该小区的全体业主享有共有权。根据《民法典》第274条的规定，物业小区的共同部分包括：①建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。②建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也属于业主共有。其他公共场所具体包括广场、园林、走廊、门庭、大堂等，公用设施如围墙、大门、供电、供水、燃气以及其他各种管线等。

（3）建筑物及其附属设施的维修资金。《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。维修资金是由业主出资或由共有财产收益形成的、用于建筑物及其附属设施维修的专项资金。经业主同意，可以用于维修电梯、水箱等共有部分。

共有部分的范围比较大，除了法定的共有部分，还允许存在约定的共有部分。除上述法律直接规定为共同部分的财产外，建设单位与业主约定归属于业主共同部分的，可从其约定。

【训练】某小区物业管理公司与某广告公司签订合同，允许广告公司在楼顶安放一块广告牌。业主甲认为，楼顶根据规划文件应当属于业主共有，故物业公司收取的费用应当属于业主共有，请问甲的理由成立吗？

回答：成立，按照规划文件属于业主共有的部分，相应收益也应归业主共有。

2.车位、车库。在我国民法中，物业小区的车位、车库可以分为两类，即规划用于停车的车位、车库和占用业主共同部分用于停车的车位。

（1）规划用于停车的车位、车库。规划用于停车的车位、车库，如地下车库、架空层停车位，其所有权归属于建设单位。在此基础上，业主可与建设单位另行协商，通过购买、承租、附赠等方式，取得所有权或使用权。由此可见，规划用于停车的车位、车库，并非业主共有权的客体，业主基于购买、承租、附赠等方式所取得的车位、车库上的所有权或使用权，也不具有从属性，其可以脱离于专有部分的专有权而独立处分。

由于本小区规划用于停车的车位、车库，与本小区业主的利益具有紧密的联系，故《民法典》第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该项规定，是对建设单位对外租售规划用于停车的车位、车库的限制。其中，“首先应当满足业主的需要”，依据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，是指建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主；而配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

（2）占用业主共同部分用于停车的车位。占用业主共同部分用于停车的车位，是指其本身为业主共有的道路、绿地，后改变用途，用于停放汽车的车位。由于这种车位所占用的土地，本就属于业主的共同部分，故这种车位也属于业主共有。这意味着，其经营收益扣除必要成本后，应用于业主的共同福利。

（三）业主对共同部分的合理使用

根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，例如，在窗外悬挂空调室外机、在楼顶安装太阳能板等，视为对共同部分的合理使用，故不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。