专有部分所有权登记与业主权益保护

（一）专有部分所有权的概念

业主对专有部分的所有权，简称专有权，是指业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的单独所有权。业主对专有部分的所有权，是建筑物区分所有权的核心组成部分和目的所在，业主的共有权和管理权都是为了满足业主对专有部分所有权的实现。但是，业主对专有部分的所有权在性质上依然属于传统民法的单独所有权。业主凭借其专有权可以对专有部分行使占有、使用、收益和处分的完整的所有权权能，只是由于各个业主之间紧密的相邻关系，应当特别注意在行使专有部分的所有权时维护整体建筑物的安全和其他业主的合法权益。

（二）构成专有部分的条件

根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，构成专有部分应当具备以下三个条件：

1.具有物理构造上的独立性。所有权在本质上是支配权，只有客体特定才能实现支配。建筑物的专有部分作为业主单独所有权的客体，应当与其他所有权客体一样，具有特定性。只有每一个专有部分在客观上都与其他专有部分能做出清晰的界分，才能满足不同业主对专有部分的独立支配需求。物理构造上的独立性表现为该专有部分通过墙壁以及其他隔断设施而有清楚的、固定的四界，能形成一个与其他部分区别的独立单位。

2.具有利用上的独立性，可以排他使用。专有部分的特点就是能够独立地、排他地实现业主的支配目的，例如用作居住、办公、仓库等。建筑物内的各个居住单元都有独立的出入门户，从而能构成专有部分供业主独立使用；而楼梯则没有独立的出入门户，因此只能属于共有部分。

3.专有部分通过登记公示而具有法律上的独立性。在不动产登记中，对专有部分可以通过登记而使其具有法律上的独立性。登记的公示性最终使专有部分的独立性得到了法律的确认和社会公众的知悉，使业主对其行使单独所有权具备了法律上的可行性。

【训练】某单元房属于甲所有，那么甲对专有部分的所有权，究竟是及于何处？是房屋的墙壁、天花板表层，还是什么别的地方？甲发现墙壁、地板、天花板还埋有大量管线，管线又属于谁所有？

回答：专有部分的具体范围将决定业主专有权的行使范围，因此在建筑物区分所有权中是一个非常重要的实际问题。一般情况，在区分所有人相互间对建筑物的维持和管理关系方面，专有部分仅限于墙壁、地板、天花板的表面粉刷层。也即表面粉刷层之上部分都应当由业主自由使用，包括粉刷、悬挂物品等，其维修及费用也应当由该业主独立负担；而表面粉刷层之下的建筑物部分则属于业主的共有部分，其修缮费用应当由各个业主共同承担。建筑物的外墙面，自然也应当属于业主共有。但是，在买卖、保险、税金负担等外部关系中，专有部分应当达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。例如业主在出售其专有部分时，必然将自己单元内的墙壁、地板、天花板等作为建筑物的组成部分予以出售；而毗邻业主对墙壁、地板、天花板的权利则不因此而受影响。

此外，还应当注意，专有部分的范围还应当包括某些建筑物的附属物与附属建筑物。建筑物的附属物，指配置于建筑物内部的水管、瓦斯管、电线、电话线等附属设备。其中，专供专有部分使用的管线应属于专有部分的范围；供各户共同使用的管线，则属共用部分。附属建筑物，指仓库、车库等居于从属地位的建筑物。附属建筑物有可能依据管理规约成为约定的共有部分，也有可能成为某一专有部分的附属建筑物，如从属于某一专有部分的车库、仓库。(www.xing528.com)

（三）专有部分所有权行使的限制

业主对专有部分的所有权虽然在本质上属于单独所有权，但是它作为建筑物区分权的组成部分，在行使方面也受到了一定的限制。依据我国《民法典》的相关规定，这些限制主要有以下两个方面：

1.不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。我国《民法典》第272条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”在建筑物归业主区分所有的情况下，由于每一个业主的专有部分都与其他业主的专有部分紧密相邻，所以每一个业主对其专有部分的使用都可能关系到建筑物的整体安全和其他业主的利益。因此，业主行使对专有部分的所有权时就必须注意维护整个建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。

【训练】甲购买了一套单元房。在装修时，为了方便今后储存自己工厂生产的烟花，他想让施工工人拆除承重墙，请问甲这样做是否合法？

回答：不合法。业主行使专有部分的所有权不能危害建筑物的安全，所以不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆等危险物品危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

2.将住宅改为经营性用房必须遵守法律、法规及管理规约，还必须经相关利害关系业主的同意。居住与经营都是专有部分的目的，但经营性用房对相邻居住方的影响往往比较大，故《民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”在这里，利害关系业主的范围，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，包括两类：一是本栋建筑物内的其他业主；二是建筑区划内，本栋建筑物之外的、能够主张与自己有利害关系的业主。

【训练】甲市某小区内，有一栋六层居民楼属于临街房。一楼住户李某开设了一家餐馆经营烧烤，生意兴隆。二层以上部分住户无法忍受夜市的喧闹，便联合将李某诉至法院，请求排除妨害、消除危险、恢复原状。李某则称还有一些自己楼上的业主晚上来吃烧烤，并未提出异议。请问本案原告的诉讼请求应当被法院支持吗？

回答：依据我国《民法典》第279条的规定以及最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，本案中二层以上的居民都属于“有利害关系的业主”，李某将房屋用于经营的行为必须经过有利害关系业主的一致同意。业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为为由进行抗辩的，人民法院不应予以支持。所以本案原告的诉讼请求应当得到支持。