屋顶光伏项目房屋出售后，新房东能否要求拆除？

我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即屋顶光伏项目的房屋在租赁期间被出卖后，租赁合同对新房东仍具有约束力，也就是我们常说的“买卖不破租赁”原则。但前提条件是：第一，租赁合同已成立并生效；第二，屋顶已交付承租人使用；第三，房屋所有权发生变动是在租赁期间；第四，屋顶出租在被抵押或查封之前。否则房屋所有权变动后，租赁合同对新房东不具有约束力，承租人无权要求房屋受让人继续履行租赁合同，新房东可以基于物权向屋顶光伏项目业主主张拆除项目。

因此，当存在下述情况时，新房东要求拆除项目的主张可能会得到支持：

(1)租赁合同无效或部分无效

承租人主张“买卖不破租赁”的前提是租赁合同有效。如租赁合同无效或部分无效(如租赁期限超过二十年的部分)，租赁合同对原出租人不具有法律约束力，对于新房东更不具有法律约束力，承租人无权要求新房东继续履行租赁合同。

(2)租赁期间未起算或租赁物未交付承租人(www.xing528.com)

虽然租赁合同已签订，但租赁期间未起算，或者出租人未将屋顶交付给承租人使用，房屋所有权发生变动，并不发生在租赁期间，不适用“买卖不破租赁”。

(3)租赁房屋被抵押或查封在先

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2019〕11号)第20条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”。