如何查明不动产情况并维护自己的财产权益

以最常见的不动产的查明为例，由于几乎所有的不动产尤其是城市的不动产都需要进行产权登记才能确定权属，故不动产的权属调查需要在已登记的浩如烟海的数据中进行。我国不动产登记查询仅对公众开放有限的信息，以上海市的不动产登记信息查询为例，不动产的所有权人或其受托人可以凭有效身份证件实名认证后查询本人在上海市拥有的全部不动产，但除本人或其受托人以外的其他人无法进行此类查询，只能在提供不动产准确地址的前提下才能查询某具体不动产的基本登记信息，且查询到的信息仅有建筑面积、房屋类型、竣工日期等，不包括房屋所有权人，故想要调查被继承人名下的不动产，至少应知道不动产的准确坐落位置。

掌握目标不动产的确切地址，只是前往不动产登记事务中心调取相关信息的基本前提，且仅能获得基本的信息。若想获得进一步的产调信息，甚至是不动产登记的内档材料，法定继承人可携带与被继承人的关系证明、自己与被继承人的身份证明材料等文件，前往房屋所在地的不动产登记事务中心查询，也可以在案件的诉讼过程中，由律师代为查询。

有鉴于此，查明遗产中的不动产基本步骤包括但不限于以下方面：首先，需要梳理被继承人生前涉及的不动产，分析其名下拥有的不动产份额情况；其次，准备并收集产权调查的相关材料；最后，自行或委托专业人士进行不动产查明。

【代表案例】

不动产查明的重要性[17](www.xing528.com)

在深圳市的一起涉房产继承纠纷案中，蔡女士由于不清楚叔父的不动产情况而险些失去自己可以获得的不动产份额。蔡女士扶养其叔父十余年。在叔父过世近10年后，蔡女士偶然找到了叔父生前签订的拆迁赔偿协议书原件，进一步调查发现，协议对应的回迁房在叔父去世后才建成，该房已由开发公司另行安排他人居住。因此，蔡女士将开发公司起诉至法院，要求“以我国《继承法》第14条的规定，即对被继承人扶养较多的继承人以外的人可以分配适当的遗产为依据，继承该回迁房30%的所有权”。

如果不是无心的发现，蔡女士获得涉案房产份额的可能性几乎为零。蔡女士的叔父从未将不动产的情况告知蔡女士，蔡女士也没有想到调查叔父的不动产情况。即使有心调查，在不知道地址时进行调查与大海捞针并无二致，很难获得想要的结果。幸好后续发现的一纸拆迁赔偿协议书给了蔡女士线索，使她有了维护自己财产权益的机会。

此案例的棘手情况在于，被继承人的不动产几乎处于无人知晓的状态，查明难度较大。如果蔡女士的叔父生前能将拆迁赔偿协议书移交给蔡女士，则蔡女士后续查询房屋产权状况将较为容易。所以，细心梳理材料证据、坚持不懈是查明不动产的必由之路。