不动产继承要点：遗产权属的厘清及公房继承案例分析

（一）公有住房是否遗产

住房等不动产是公民去世时遗留下来的最具代表性的财产，因此，往往成为遗产分割纠纷的争议焦点。继承的第一步是厘清遗产权属，只有属于被继承人的不动产份额才能进行继承。然而，由于我国实行以公有制为主体、多种所有制共同发展的基本经济制度，住房制度改革从1994年才开始大规模推行，[1]城镇不动产产权在20世纪多处于公有状态，在商品房经济尚未发展之前，许多城镇居民的住房都由分配而得，这意味着此类房屋的所有权是否归属于公民，不能一概而论。

【代表案例】

一直居住的房产，可能不属于个人遗产[2]

北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）2014年审理了这样一起有关公房继承的代表案例。该案中的被继承人姜某有4名子女，姜某去世后，4名子女对其留下的房屋与存款等遗产分配不均，因此诉争至一审法院。由于存款金额记录相对明晰，其分割没有出现太大困难，但对于被继承人的房产，子女们却无法达成一致。作为原告的两名子女认为，房产份额应该4人各占1/4，主张获得相应的折价款。作为被告的另外两名子女不同意上述诉求。

一审法院经审理认为，上述房屋的性质为公房，是被继承人承租的公有住宅，产权实际并不属于被继承人，因此，其子女无权继承上述房产，故驳回了原告的该部分诉讼请求。原告不服，上诉至北京三中院，北京三中院经事实审查后维持了原判。

一般公民都会对房屋的产权状况是否属于父母有所了解，即使因继承纠纷诉至法院前不清楚房屋的产权情况，聘请的代理律师介入案件后也会对产权进行初步的调查，那么，为何该案中的原告在一、二审诉讼中都坚持要求继承并分割上述公房的份额呢？仔细研读裁判文书显示的案件证据可以发现，该案的关键在于被告提交的《关于恢复某单元102号房屋租赁合同的函》。该函由管理公房的某置地投资发展有限公司资产经营部出具，记载内容为：“102号房屋承租人为姜某（已故），由于家庭原因，该户向公司提出不参加2011年度房改购房的申请，经公司领导同意，现已将其所交房款及公共维修基金退还其女儿姜某甲（被告之一）。现恢复其房屋租赁关系并补缴2012年1月1日至今的房租”。

原来，被继承人姜某在生前有意买下所居住的公房产权，签署了购房协议并支付了购房款，但相关手续尚未办理完毕即去世。身为与被继承人关系较密切的子女，该案被告之一的姜某甲随后撤销了姜某的购房申请，因此，房屋的产权状态并未改变。两名原告对上述房屋产权处置毫不知情，故起诉到法院要求分割房产，但没想到被告姜某甲提交了管理公房的公司所出具的与产权状况有关的函件，导致败诉。由于证据确凿，即使上诉至二审法院也难以改判。

通过查询相关法院判决文书[3]可以看到，两位原告并未放弃努力，先是以合同效力纠纷为由将公房的相关管理公司诉至法院，要求确认撤销售房协议的行为无效。（2014）朝民初字第21289号民事判决书显示，两位原告的诉讼请求得到了支持，但管理公司以继承人内部纠纷无法协商一致为由，拒绝履行售房协议。两位原告又将该管理公司诉至法院，要求管理公司继续履行被继承人生前签署的《成本价出售公有住宅协议书》，协助办理房屋产权登记手续。

法院为了明确公房是否可以登记为共同共有，咨询了房管局意见。房管局回复：根据京国土房改字第（2000）178号文件中第7条规定：“关于购房过程中购房人死亡的规定中，明确指出购房人在办理售房过程中死亡的，凡已按规定缴纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。”故法院判决房屋由4名被继承人共同共有，上述购房协议继续履行。两名被告不服，上诉至二审法院，法院维持原判。

房屋为共同共有的法院判决生效后，两原告再次向法院起诉，要求将房屋变更为按份共有，每位继承人获得房屋产权的1/4。法院经审查证据，认为根据法定继承的基本原则，同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等。该案中，原被告均未证明其有多分或少分遗产的情形，因此，判决4人各获得房屋产权的1/4。2019年，两名原告继续诉至法院，要求分割房屋、获得房屋的折价款。最终法院判决支持了原告的上述请求。[4]

回顾这起有关房产继承的代表案例，有一些要点需要注意。被继承人2012年去世后，其房屋的继承与分割直到2019年才真正尘埃落定，几名继承人都饱受诉累，造成这一切的原因在于拟继承房产的产权不确定。同时，后续的多次确权与房产分割诉讼本可以通过提前筹划诉讼策略尽量避免，但遗憾的是，原告几乎用尽了当前的诉讼手段才实现了目的。这种局面可能是原被告双方沟通不畅导致，也可能与诉讼策略的选择有关，但更重要的是，这些案件向我们强调了厘清继承财产范围与产权状况的重要性。

（二）影响不动产继承的新权利——居住权

2020年5月28日，筹划已久的《民法典》终于经十三届全国人大三次会议表决通过，开启了我国民事法律的新篇章。该法典是我国的基础性法律之一，自宣布起草之日起就持续引发各界的热议与讨论，其中，“婚姻家庭编”和“继承编”中的相关内容更是公众关注的热点。

实际上，除了《民法典》“婚姻家庭编”与“继承编”以外，《民法典》“物权编”的规定同样与公民的权利息息相关。“物权编”中新增的居住权规定，事实上也会关系房产继承中继承人的实际权利。居住权曾经在我国司法实践中处于何种状况、遇到过什么问题，当下《民法典》对居住权做了哪些规定、又可能产生多少影响，这些都是了解《民法典》居住权时不可回避的要素，关系每一位不动产权利人的自身权利处分与维护。

（三）涉居住权的继承案例

不论是曾经的《民法通则》《物权法》，还是《民法总则》，尽管在颁布与施行期间不断完善，但都未提及居住权的具体规定。虽然2007年的《物权法》对于不动产主要规定了权利人占有、使用、收益和处分的权利，但并未对居住权进行规定，使居住权的设立处于无法可依的状态。然而人民群众在生活中对居住权有现实的需求，相关的约定层出不穷；尤其是不少长辈在将自己的财产分配给多个对象时，为了安抚各方，往往把房屋产权留给其中一名继承人，并为另一继承人设定居住权。当争议产生时，居住权的约定是否有效，只能依靠法院进行个案判断与综合裁量。

【代表案例】

判决认可居住权[5]

理想状态下，被继承人在通过各种书面形式为特定对象设定居住权后，都希望法院能尊重并保护居住权。但要想法院认可相关的居住权约定，该约定必须以满足法律规定为前提。以2015年上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结的一起继承案件为例，该案被继承人赛甲与龚甲属于晚年再婚重组家庭，赛甲生前写了《我的承诺书》，约定诉争房屋的所有权属于女儿赛乙一人，但自己和妻子龚甲生前对该房屋享有居住权。赛甲去世后，龚甲将赛甲的子女诉至法院要求分割遗产，并主张诉争房屋中赛甲的出资是夫妻共同财产，因此，自己对房屋也有所有权（见图2-1）。

图2-1　案例人物关系

法院经审查认为，《我的承诺书》是赛甲真实有效的意思表示，同时根据赛甲与龚甲夫妻之间的财产约定，可以确定赛甲对于房屋的处分是有权处分。鉴于此，法院认定该《我的承诺书》实质为赛甲的遗嘱，赛甲的生前意志是安排龚甲在系争房屋中住到百年，且我国《继承法》明文规定遗嘱继承附有义务的继承人应当履行义务，而该案系争房屋由赛甲夫妇住到百年，即为赛乙接受遗嘱继承应当承担的义务，故龚甲获得居住权的理由十分充分，应当支持。最终，法院根据赛甲的生前遗嘱判决房屋的所有权属于赛乙，龚甲对诉争房屋有居住权。虽然该判决结果与龚甲的诉讼请求不一致，但尊重了被继承人的遗愿，也保障了龚甲晚年的居住权。(www.xing528.com)

【代表案例】

跳过居住权，处理所有权[6]

由于居住权在《民法典》之前的法律中没有明确的依据，故有的法院在实践中直接跳过有关居住权的约定，为了定分止争将房屋所有权判给居住权的指向对象，并由其折价补偿其他继承人。例如，2019年上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）在审理一起继承纠纷案件时，没有支持当事人仅主张享有诉争房屋居住权的请求。

该案的被继承人虞某生前通过遗嘱为女儿虞某甲设立居住权。其遗嘱内容约定，系争房屋由三个子女均等继承，并由女儿虞某甲居住使用，虞某甲享有永久居住权，可以住到百年，若虞某甲条件成熟不再居住该房屋，可由三人协商出售。虞某去世后，其中一名继承人虞某乙起诉至上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）要求分割房屋产权。上海宝山法院认为虞某的遗嘱真实有效，故根据遗嘱判决房屋由虞某甲所有，并由其支付相应的折价款给另外两位继承人。虞某甲则称自己生活困难，无力支付给虞某乙、虞某丙房屋折价款，并继续上诉至上海二中院，请求改判房屋由三人共有，自己只享有居住权。

上海二中院认为，由于各方对房屋的处理无法达成一致，判决由虞某甲获得房屋所有权并支付折价款给他人并无不当。因此，虞某甲的上诉请求不能得到支持，原判应予以维持。面对这样的终审判决结果，虞某甲不知该是喜还是忧，乐观来看，法院判决她获得房屋的所有权，该权利显然是比居住权更全面的权利，但这种判决与被继承人的遗愿不一致，且虞某甲为此要支付自己无法承担的折价款，这又是必须面对的难题。

【代表案例】

不予处理居住权[7]

部分继承案件中还会出现法院不处理居住权的情形。2019年，在上海一中院审理的一起继承纠纷中，法院就没有根据遗嘱判决原告秦某获得居住权。该案的被继承人陈某有两个子女，陈某甲和陈某乙，同时陈某生前和朋友秦某往来较密切。陈某曾为秦某出具一份遗嘱，表明秦某对诉争房屋享有长期居住权，除非秦某另嫁，否则，陈某甲不得收回房屋。陈某逝世后，秦某认为自己应根据遗嘱获得房屋的居住权，故将陈某甲和陈某乙诉至法院。法院认为秦某主张的居住权益并非继承纠纷中应审查的范围，故对该诉请不予处理。

（四）居住权潜在问题

从上述案例中可知，那些在继承纠纷中凭借遗嘱顺利获得居住权的权利人，其后续权利的实现存在风险。即使居住权有法院的生效判决做背书，如果房屋的所有权人私下将房屋转让给善意第三人，则案件将升级为三方争端，通常情况下，居住权人很难凭借法院判决对抗善意第三人，并要求继续居住在该房屋内，只能追究房屋转让人的责任。可能出现的结果是房屋转让人对居住权人赔偿损失了事，然而损失赔偿又涉及损失的评估等问题，此外居住权人还要面临重新寻觅合适的住所等现实难题。

（五）《民法典》中的居住权变革

2021年《民法典》生效后，上述问题有望得到改善。《民法典》“物权编”第十四章专门规定了居住权的设立方式及内容等要件。《民法典》关于居住权的规定主要有以下几个方面。

第一，居住权的设立。《民法典》第367条明文规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”“参照适用”这一表述显得有些模棱两可，究竟应当如何操作更为稳妥，还有待进一步细化。同时，《民法典》还规定居住权的设立以无偿为原则、以有偿为例外，有偿设立需要当事人另行约定。

第二，居住权的登记。为了保障居住权的行使，《民法典》特别增加了设立居住权应当登记的规定，且居住权是经登记设立，而非在合同签订时设立。此类规定与不动产所有权的登记规定一脉相承，具有公示公信的效果，更有利于保护相应的居住权利人。当房屋所有权人拟转让房屋时，受让对象一般都能通过查询得知该房屋的居住权设立情况，很难再以善意第三人为由抗辩或阻挠居住权的行使。

第三，居住权的内容。《民法典》第367条第2款规定：“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”此类规定为居住权的行使提供了更为详细的信息，其中“解决争议的办法”属于相对有创新性的规定，能够起到提醒当事人未雨绸缪、预防潜在纠纷的作用。

第四，居住权的限制。当然，居住权的权利人不能为所欲为，应当在法律允许的范围内行使自己的权利。《民法典》明确规定，居住权不得转让、继承。只有居住权合同约定的特定方才能享受该居住权。另外，《民法典》还规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这一规定起到了对房屋所有权人进行限制的效果，能有效保障居住权的行使，除非居住权人愿意减损自己的权利。

第五，居住权的消灭。权利既然有产生方式，也会有消灭方式。由于居住权不能转让或继承，《民法典》规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。然而在这两种法定情况之外，居住权能否依合同约定消灭，尚不得而知。现存的司法实践中有约定“如某人再婚则丧失居住权”的情形，部分法院认为该约定有效，也有一部分法院认为该约定因限制婚姻自由而无效，目前这种案件尚未形成统一的认识，有待后续司法解释或案例的补充。根据法律规定，居住权消灭的，应当及时办理注销登记，[8]这样会更有助于权利的流转。

居住权被列入《民法典》专章规定，是《民法典》对人民群众需求的回应，体现出《民法典》对群众的关切。从新增居住权的相关规定这一特定的角度，就能看出《民法典》势必会给我们的生活带来变化。

《民法典》施行后，居住权有了明确的规则指引，不再处于从前那种众说纷纭的混沌状态。对房屋居住权人而言，其权利得到了有效保障，但对房屋所有权人而言，居住权的设立势必会影响自己对房屋的占有、使用、收益和处分，使居住权的设立更为谨慎。各位权利人在享受权利保障的同时，也应遵循居住权的相关限制条件，在法律规定的前提下恰当地行使自己的权利是享受居住权的必由之路。

房产继承纠纷的判决结果还与很多因素有关，下文将在相应章节详细阐述。下文我们将聚焦遗产中的动产，尤其是古玩字画这类价值不菲、通常无须权属登记、所有权难以确定且标的易于转移的财产形态，分析这类动产归入遗产范围时可能遇到的问题。