德国住房保障制度：保障居民住房权利

第二次世界大战后的德国遭遇了严重的房荒危机，战争过程中毁灭了许多的住房和战争结束后大量的移民涌入了德国，导致德国的住房问题日益紧张。为解决这一系列住房困难问题，德国采取了多种相应措施，由此形成了一系列住房保障制度和措施。主要包括以下五个方面：

1）管制房屋租金

第二次世界大战后的德国出现了严重的房荒问题，导致了住房租金大幅度上升，使得绝大部分居民租不起房，流离失所。为了解决这一问题，保障居民的基本住房条件，德国采取了房租管制的政策。具体表现为采取租房权益保障措施，规定各个地区的政府根据房屋的质量、结构以及位置对房屋的价格作出指导，作为确定租房租金的参考标准。20世纪60年代，德国住房问题得到缓解，除了慕尼黑、汉堡等一些大城市，政府有条件地在一些缺房率较低的地区取消了对房租的管制。另外，房租价目表也是德国政府为增加房租价格透明度的措施之一。该房租价目表是由各地区的住房管理机构、住房中介协会等机构对当地的住房情况进行综合测评后，制定的一份具有权威性的价目表，并且出租人和租房人可以对租金适当的进行调整，但最终敲定的价格必须在价目表所允许的浮动范围之内。

2）建设福利性公共住宅

福利性公共住宅指为了使多子女家庭、低收入人群、残疾人、领救济金的居民以及养老金较少居民能够购买得起或租得起住房，由非营利性住宅公司、个人以及自治组织在政府的资助下建造的房屋。另外，还包括部分企业自主建造并且得到国家税收优惠的职工住房。第二次世界大战后德国的房荒极为严重，为了解决这一问题以及调动各方面建设住房的积极性，提出了建设福利性公共住宅的政策。在政府的支持下，大量的福利性公共住房建设了起来，解决了大部分的住房问题。另外，根据联邦法律的规定，政府有职责向低收入人群、孩子太多等的家庭提供福利性公共住房。

3）房租补贴制度

根据德国法律规定，住房补贴的保障对象是经济收入较低，无法支付住房租金的家庭，以此保证每个家庭都能支付房屋租金，从而使每个家庭的基本住房水平得以保障。该项制度是德国保障低收入家庭住房困难的主要方式，其规定补贴房租的金额取决于家庭的总人口数量、经济收入以及房屋租金支出的情况。低收入人群实际缴纳的住房租金与家庭住房需要情况相联系，通常以低收入人群家庭收入的四分之一来确定，共有15年获得补贴的时间。15年期限到后，补贴金额根据家庭经济收入的变化逐步减少。另外，对于收入极其低和领取社会救济金的人群可享受由联邦政府和州政府各承担50%的房租补贴资金。

4）住房储蓄制度(www.xing528.com)

大多数的德国公民习惯于租房，主要是因为高昂的房价和市民们的工作流动性较大。由于德国居民买房主要是采用银行贷款的方式，因此德国政府出台的住房储蓄政策起了重大作用。该项政策指的是为了实现购买房屋、建设房屋筹集资金从而形成的互助合作融资体系。住房储蓄制度具有以下几个特点：

①储蓄在先，贷款在后。首先储户与住房储蓄银行签订储贷合同，其依据是自己的储蓄能力和住房需求，每个月遵循约定存款。然后在储蓄金额达到一定额度，即可拥有贷款的权利。德国的许多机构如住房储蓄银行、住宅信贷协会、公营建筑协会、住宅互助储金信贷社以及私人建筑协会都是采取个人存款发放贷款的方式，从而筹集到个人购买房屋和建设房屋的资金。住房储蓄银行属于国家特别批准而设立的银行，具有较高的安全性，因此大部分德国居民将存款存入其中。居民若想贷公营建筑协会和私人建筑协会的钱款，具备两个条件即可获得贷款：一是签订建筑储蓄合同，二是储蓄金额达到所需贷款金额的33%～40%。另外，居民若想得到住宅互助储金信贷社的贷款，入社居民在储蓄金额达到所需贷款金额的40%～50%时，即可获得贷款。

②政府的储蓄奖励制度。即奖励参与住房储蓄的低收入人群，主要包括储蓄奖励和购房奖励两种类型。储蓄奖励指的是依据储户的家庭情况和经济收入的状况，依照其住房储蓄的基础部分，每月获得相应奖励，最高可以获得10%的奖励。购房奖励指的是政府提供贷款补助给购房时采用住房储蓄方式的居民，其金额为其贷款总额的14%。

③固定贷款利率和低息互助。住房储蓄制度独立于德国的资本市场。作为一种封闭的融资系统，住房储蓄制度不受到一些利率变动因素的影响，如通货膨胀、资本市场供求关系等。除此之外，为保障储蓄的住宅购买力不产生较大的变动，如贬值等变化，德国政府对价格进行了有效调控和稳定住宅价格，从而使得住房储蓄制度能够更好地发展。

5）推出购建房税收政策

由非营利性建设住房的企业建造的福利性社会住房，政府会给予补贴。由于在德国土地属于私有财产，因此政府应先从土地所有者处获得土地，再将其租给建设住房的企业用以建造房屋。建造住房的企业若想获得政府提供的无息贷款，应先向政府提供该企业制定的建设住房的预算，便可得到无息贷款，其额度为建设费用的二分之一，期限是25年。与此同时，德国政府还鼓励大型厂矿企业建造福利性住宅，将此类住宅提供给企业员工，且企业只需提供四分之一的建设住房的资金，便可以获得政府提供的75%的贷款。并且，还可以在所得税和土地税等的税收减免方面可享受优惠。此外，为了鼓励私人投资建设房屋，德国政府采取了一系列有效措施，如减免税和其他奖励等。具体表现为：一是建设住房的费用可以在刚开始使用住宅的12年之内折旧50%，随后又将其修改为在使用住宅的8年内折旧40%，以此实现房主纳税的收入的减少。二是免除征收十年的地产税，并且当购买地产时，还免除了原本需要缴纳的地产转移税。与此同时还可以申请获得私人建设住房的贷款。三是申请建设住房的贷款可以从应该纳税的收入当中扣除掉。四是鼓励个人按照正常市场价格购买住房。德国公民按正常市场价购房可以得到住房补贴，并且有子女的家庭买房还能获得儿童购房补贴。住房补贴的时间长达为8年，每年最高可获得2 500欧元的住房补贴。