表态接纳田子坊后，便不能对这个空间更新产物不闻不问，了解其现状和问题的最佳途径便是现场调研。政府部门对田子坊的调研在此之前便已开始，早在2005年老Z委托科委顾问朱荣林教授组织数十名市人大代表提交《关于保护上海市泰康路历史风貌区的议案》后，市房地局、市规划局等市级职能部门就开始关注田子坊，加之区房地局等下级部门就“居改非”等问题给上级的请示，2006年至2007年间，市房地局等部门多次前往调研，只是当时与台商的批租协议还在，田子坊地块仍处于待拆状态，调研报告并未公开，也未形成明文意见下达区政府。
2007年4月，区常委会正式将“田子坊”的范围界定为除去几个多层及高层住宅楼以外的街坊内所有老厂房及旧里区域，区政府着手成立五个专题调研组就“田子坊”功能拓展问题开展调研。五个调研组分别是打浦桥街道、区规划局、区房地局、区发改委及区科委，分别承担现状民意、规划调整、“居改非”问题、管理模式及功能拓展五大主题的调研工作。经过数次专题工作会议、居民座谈会和大规模民意调查，2007年12月，老Z代表调研小组在区政府常务会议上作了汇报。
（1）民意调查
该项调查由打浦桥街道牵头，其他部门配合，在将田子坊不再动迁的消息告知居民的同时，在田子坊空间边界内进行民意普查，了解居民对田子坊开发的态度、对自家去向的自主意愿，以及在前期田子坊开发过程中遇到的问题等。2007年8月至10月，街道委派居委会对210弄、248弄及274弄中671户居民进行全覆盖式的民意调查，实际调查664户，调查率达98.96%。调查数据显示当时的居住情况为：近半数居民自住，而出租开店的居民不足二成（见图8-1）。在房屋处置意向中，14.61%的居民选择继续居住，而选择继续出租、有出租意向或希望置换的则达76.96%，这一点在之后的追踪调查中得到了证实。至2009年10月，有402户居民将房屋出租，占总户数的六成。此项调查显示，田子坊所在的旧式里弄区的居住状况与大多数中心城区旧住区类同，多数本地的住房（使用权）所有人已搬离，将房屋出租给外来务工人员。对于在附近从事各种服务类工作的外来者而言，尽管居住条件较差，但这些里弄老房的区位和房租都甚为理想。田子坊的特殊之处，便是当时已近二成的住房“居改非”率使得半数房主的期望由“租给外来务工者过渡等待拆迁”转向“通过出租开店获取房租”。仍居住在此并期望留居的本地人多为老人，这使得居住活动与商业活动的时空矛盾更为突出，为此后的空间治理之难点所在。
图8-1 田子坊居民住房租住情况（来源：田子坊联合调研汇报稿，2009年12月）
（2）规划调整调研
老房不拆，土地就给不了台商，区政府在与台商谈妥关于2003年签订的土地出让协议修改之后[2]，便着手土地利用规划的调整，此为田子坊空间合法化的第一步，只有官方认定土地功能变更，在老房开店才有可能。由区规划局牵头、区房地局和打浦桥街道参加的规划调整调研组听取了相关经营者、市人大代表和同济大学专家等意见，开展了土地规划及用地情况调查，编制规划方案设计书。随后，区规划局向市规划局递交《关于改变田子坊地区功能规划的申请报告》，对原规划的土地出让和用地性质进行调整，田子坊更新涉及的里弄住宅所在土地的功能由居住用地变为综合用地，规划为休闲商业区（图8-2），时任区规划局局长就此项变更分别向市委、市政府、人大、政协四套班子进行汇报。
图8-2 田子坊土地利用规划图及功能结构规划图（来源：上海市卢湾区田子坊综合规划，2008年12月）(www.xing528.com)
（3）“居改非”调研
区房地局牵头，会同Y集团[3]、工商分局就“居改非”政策及管理办法进行调研。区房地局向上级递呈了《关于卢湾区田子坊地区转租实行审批制的申请报告》（沪卢房地［2008］20号），要求将田子坊作为允许房屋临时改变居住性质实行审批制的试点区。这是继用地性质变更后田子坊空间合法化的第二步，即对土地上建筑功能的变更。一位时任区房地局的官员在接受访谈时说：“里弄老房开店并不是现在才有，改革开放初期曾开过一次‘口’，当时‘对人不对房’，没有规定哪些房子可以破墙开店，哪些不可以，而是给符合一定筛选标准的低保户一些就业谋生的机会，这些家庭每户可以申请开一家店。此后，由于此政策执行标准不一、执行难度大，便又封口。”（访谈记录14）田子坊的“居转非”申请的意义不仅在于试点实验，而是城市空间治理理念的转变和制度结构创新，这一点在此后的章节会具体陈述。
（4）管理模式调研
区发改委牵头，提出了“1+3”管理架构的构想（见图8-3）。分别对“田子坊”发展规划、管理制度、产业政策以及重大问题进行研究、组织和协调；对消防、治安、市容、食品卫生等进行管理；组织并协调“田子坊”内居民、出租者、租赁户和产权人等相关利益者进行自我管理、自我约束和自我发展；具体落实建筑、装修和改造中的物业管理及房屋置换等工作。与此前的业主管委会、艺术家联谊会等组织性质不同，这里提出的统筹协调各方职能的空间治理组织架构是官方版本。虽然多半是由自发更新至今的空间生产结果促成的，但也是政府体制创新的体现。
图8-3 田子坊“1+3”管理架构（来源：田子坊联合调研汇报稿，2009年12月）
（5）功能拓展调研
区科委牵头，与同济大学国家历史文化名城研究中心、上海创集视觉遗产创作中心合作编制了《卢湾区“田子坊”功能拓展概念总策划（送审稿）》。积极与各高校研究所的各专业专家学者接触，拟从老里弄改造利用、石库门非物质文化遗产发掘、“田子坊”营运发展模式、“田子坊”社会发展机制等课题进行研究。此外，利用田子坊毗邻世博园区的区位优势，与世博局洽谈世博主题演绎地的意向，并联系媒体为田子坊拍摄宣传片，建立网页等数字宣传平台。这不是学术机构及专家学者第一次参与田子坊的更新，也不是第一版田子坊的发展规划，但却是官方认可的最新版本，因此可以涉及土地利用性质、市政设施、容积率、绿化率等法定空间指标的确定。由权力认可、授权专业力量所构想的空间生产新目标随即出现：
保护上海近代社区发展的脉络，推动泰康路新型现代里坊社区的形象塑造，促进视觉创意产业的良性发展，推动上海文化产业群的形成，创造开放的社区型休闲空间，完善上海都市休闲消费体系。（来源：《上海市泰康路历史风貌区保护与利用概念规划》，2008年）
区政府组织的这次联合调研首先是官方转变态度的信号，密集的专题会议及多部门参与是田子坊合法化的必经程序。比起原先自上而下的改造项目，这次的分工更为被动，颇有因势而为的无奈。田子坊的“无心插柳”不仅开创了社会自发式的旧城空间生产方式的先河，同时也使原先条线分割的城市治理系统有了“专题式”治理的创新和“组合式”体制的创新。同时，联合调查是政府与社会在田子坊空间的第一次正面交会，走访、座谈和民意调查的方式不仅是政府了解现状的手段，也是将“不拆田子坊”的决策进行正式社会告知的渠道，首次直面居民、商户、专家等群体，为今后“收编”管理、改规立矩做好铺垫。再者，对于老Z等前期开发团队，在调研中委以重任，在总结中充分肯定其成绩，不仅是“冰释前嫌”的姿态，也是交接工作的前奏。
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