如上文所介绍，街区有便捷的水陆交通优势，又是华洋交界的租界过渡区，使得地区的制造业在战争中得到保留并迅速发展起来，主要聚集了纺织制造业、食品制造业、化工制造业、五金行业等，形式以小手工业者作坊和小型工厂为主。1940年，泰康路南北两侧仅食品行业的作坊就有103家，同时也密布着化工、皮革等作坊，小手工业者大多利用沿街里弄单间作为作坊或商铺，这种将民居改为生产及商业用途的自发实践在后来的田子坊更新中也成为主要方式。除了沿街商铺和作坊外，街区内部还分布有规模较大的工厂、学校、诊所、教堂等生产及公共服务空间。
泰康路街区的工商业发展与战时背景紧密相连。1925年国货兴起，街区内的日用五金行业也随之迅猛发展；1937年抗日战争爆发，虹口、闸北、南市等区的大量工厂被日军捣毁或被迫停业，其中有部分就迁入了租界得以维系。此外，上文提及的法租界功能区划决定了位于租界边缘的泰康路街区为污染较严重的化工、皮革等产业的聚集地。
这一地区的生产空间特性也决定了这个地区为手工业、重工业劳动者聚居区的社会属性。社区商业初始以家庭经营的烟纸店、杂货店为主，泰康路南北街区的弄堂里面设有杂货店、小吃店、米店、煤球店、油盐铺、老虎灶、理发店、裁缝铺，甚至还有工厂，各业杂处。瑞金二路409弄，原称“新新街”，排列着新新南里、新新北里、日晖里、日新里等弄堂，新中国成立前夕有烟纸店6家，肉庄9家，蛋行2家，酱油行7家，五金行4家，南北炒货号3家，成衣铺4家，还有米店、荼号、理发店等共计近百家。20世纪20年代中期开始出现一些规模稍大的商店。1923年开张的飞飞车行是卢湾区内最早的自行车行，1928年开铺的天泰丰绸布庄、1930年开设的章大同国药号等都是当时周边地区内有名的商行。抗日战争开始后，南市区的商家纷纷迁入泰康路街区，商铺密集分布在街区外围（今建国中路、瑞金二路、泰康路），形成了远近闻名的商业区。
总体来看，泰康路街区的工商业分布呈现以下特征：街区内部功能混杂，学校、厂房、工业、诊所、居住点、商店各自为政，自发形成，没有统一的地区规划和功能区分；沿街的小商店主要沿外部次干道（瑞金二路、建国中路、泰康路）和内部里弄街道分布，大多利用里弄民居单间进行工商业活动，以小作坊（五金、日用百货）为主，进深较短，呈沿街“一层皮”和内部“零星散落”的态势；较大面积的产权地块相对较少，少数占地面积较大的地块属于行政部门和个体工商业主。(www.xing528.com)
图5-4 1940年泰康路以北街区（田子坊所在地）地籍行号图（数据来源：上海地方志）
表5-1 1940年泰康路南北街区非居住设施一览表（单位：家）（来源：姚兢，2008）
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