进入21世纪，城市空间生产延续了政府主导，但市场资本的介入、市民呼声的高涨凸显了城市更新的市场化、多元化趋势。上海的城市空间形态甚至被称为“以住宅为中心的组合空间”，“它不再只是‘居住’的空间，同时还关乎餐饮、交通、医疗、教育……几乎所有的城市生活”。住房私有化是上海住宅市场发展的一大趋势，除了大批商品房的建设，自1994年以来，部分老公房也开始向居民出售，而海内外业主要求回收老私房（多为市中心的历史花园洋房）的呼声也日渐高涨，使上海的住房私有率甚至已经超过了部分发达国家。然而，宜居性、文化性、地方性、多样性等现代社区诉求在极高的中心城区人口密度、人口流动率和旧城区覆盖率面前显得异常艰难。“拆留改修”不仅是自上而下的政府、开发商与规划设计者的讨论议题，也是自下而上的自发式的民众日常实践。这一时期，上海的住房制度改革同样源于解决住房困难问题与城市建设资金匮乏问题的初衷，由20世纪80年代的单位住房制度着手推行住房商品化试点，随后实施的出售商品住房和公有住房出售的相关规定[3]，进一步明确了住房的商品性质，使得市民售房购房的热情空前高涨，至2007年年底，全市公有住房已累计出售174.71万套，建筑面积9 427万平方米，约占可售公有住房的96%。住房商品化也推动了房地产的发展，1978—2007年共新建住宅5亿平方米，上海市区人均居住面积由1978年的4.5平方米提高到2007年的16.5平方米。大部分旧区出让土地被用于商品住房的开发。
2001年，市政府出台的《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》［沪府发0068号］文件标志着新一轮旧区改造的开始，提出“拆改留修”并举的改造更新办法，特定旧改地块享受土地出让金减免的优惠政策以吸引私人投资，在动迁安置方面也一改统一异地安置的做法，鼓励原住民有偿回搬。2007年《物权法》颁布实施后，居民对所拥有的房屋产权的维权意识大大加强，国家法律对私人财产的保护、在此前后上海诸多老厂房保护与再利用的成功实践以及“2010年世博会”将以石库门为代表的上海城市空间遗产的符号价值进一步扩大，促使城市政府开始转变“旧改”的思路。“拆改留并举”的“旧改”方式在上海第三轮“旧改”中增加了更加倾向于居民的“旧改”政策，其中包括“旧区改造事前征询制度，数砖头加套型保底，增加就近安置”三种新机制，按照“业主自愿，政府主导，因地制宜，多方筹资”的原则，在保障居民合法权益的同时，改善居民的居住条件。
同时，这一时期也是城市遗产角色演变的重要时期，时任领导对于城市历史文化的反思、新天地的巨大成功，使得城市遗产的保护与再利用由点及面地融入了城市更新的总体进程。从1999年的风貌区保护试行意见，到2002年保护条例的颁布，再到保护规划的编制，新一轮旧城改造欲对城市遗产实施“最严格”的保护。2004年8月，时任市长韩正在相关会议上提出“开发新建是发展，保护改造也是发展”的观点，表示城市遗产不仅是物质景观，也包括历史文化遗产及其与其他城市要素的关联。这一时期制度与观念的转变，也给保护范围以外的旧里带来了生存空间，以及与时代相适应的空间再生产。(www.xing528.com)
由于财力有限，1949—1980年的32年间，上海年平均拆除旧住房才8.7万平方米，除了少数成片改造外，“零星拆建”是这一时期旧城改造的主要方式。20世纪90年代，“尽快改变旧区面貌、改善市民居住环境”成为最迫切的需求，上级政府指令性地将任务指标下达给下级政府及企业，通过优惠政策、资金支持等方式推动大规模的拆建。21世纪新一轮的城市改造更新在城市美化运动的同时，大力推进了中心城区的经济增长，房地产业成为地区发展的支柱产业，也成为地方政府企业化的直接动力，这也阻碍了多元主体、多维目标的政策意图的实现。上海的旧城更新实践借鉴了西方城市更新的经验，尤其是90年代以来普遍的“地毯式拆建”更新模式被学者们定义为市场化的新自由主义（He JS &Wu FL，2009；Ren XF，2008；He JS，2007）。但与西方经验相比，上海经验也有着本土特色的动力机制、关系逻辑、运作规则及社会后果，必须在地方结构的作用下才能实现。
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