20世纪80年代中期，旧城改造进入新的发展阶段，市有关部门将工作重点放在了改造危房、棚户、简屋等方面，规划改造23片基地，计划拆除旧住宅面积331万平方米，新建住宅802万平方米，可以居住116.4万户居民，至1990年年底，上海市共拆除各类旧住房846万平方米。1992年，中共六大又提出了在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的目标，住宅成套率要达到70%。在市级政府大力推动拆危的背景下，各区县政府作为责任主体，投入大量财力、物力及人力来完成此项任务，动用行政干预手段、调动各方力量来完成此计划。2000年年底前计划的365万平方米“危棚简”全部拆除，全市在10年内共拆除各类旧住房2 787万平方米，动迁居民64万户，消灭马桶53万只，消灭煤球炉38万只，建造住宅1亿多平方米。
除了大力拆危，此阶段政府主导的旧改工作还包括成套率改造及平改坡综合改造等。旧住房不成套（无独立厨卫）一直是上海旧住区的重要难题，“七五”末，上海住房成套率仅为31.6%。成套率改造在“八五”和“九五”期间取得了较快进展，如20世纪80年代后期，以原南市区蓬莱路303弄改造为代表的里弄住宅成套率改造，遵循“旧房利用、内部改造”的原则，成为值得在旧住区改造中推广的模式。为了规范改造标准及建设行为，市政府于1997年3月下发了《上海市人民政府批转市房地局关于加快旧住房成套改造实施意见的通知》［沪府发（1997）12号文］，对“旧住房成套改造”进行了严格界定及明确规范。1999年以后，全市各区在基本完成拆危目标后都加大了在旧住房成套改造上的投入力度，2000年上海住房成套率提高到了74%，截至2001年年末，旧住房成套改造竣工面积218.2万平方米，受益居民5.77万户。(www.xing528.com)
随着20世纪80年代土地制度试点[1]的开始，上海将市中心区人口密集、居住条件差、市政设施落后的危房、棚户、简屋、旧里整体以批租形式出让，建造符合城市规划的商贸大楼、办公楼和高层住宅；政府收回土地资产收益，投入用于市政设施建设、旧区改造和居民住宅建设，这种典型的所谓“以地养地”[2]的城市空间生产模式正是上海第一轮“大拆大建”“旧改”阶段的主要方式。土地有偿使用解决了旧城更新资金短缺的问题，动迁是当时居民无偿改善居住条件的唯一途径，“大拆大建”成为当时旧城空间生产的常态，也使外资所代表的市场力量和全球化力量得以参与城市空间塑造，带来了诸如摩天大厦、CBD、门禁社区等后工业社会的新城市空间和景观。
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