1949年新中国成立之后，严格的政治控制使上海的城市地位由原先的远东第一国际大都市变为国内大城市。上海的城市功能由“消费型城市”转变为“生产型城市”，产业结构也由多功能城市变为工业基地。1952年上海国民生产总值中，第二产业占52.4%，第三产业占41.7%，工业总产值中轻重工业之比为79.1∶20.9；到1978年，第二产业的比重上升为77.4%，第三产业仅占18.6%，轻重工业之比为49.3∶50.7。1949—1990年，上海地方财政收入总计3 911.79亿元，其中上缴中央支出3 283.66亿元，占83.94%。这一时期的住区更新与建设主要以改善劳动人民的生活条件为主要目标，1950—1985年，上海住宅总投资59.4亿元，辟建大小住宅新村200多个，尤其是1979—1985年，上海市住宅投资46.5亿元，建成住宅总面积2 545.2万平方米，7年新建住宅总面积等于上海解放后29年住宅建设的总和。离开人满为患的中心城区，上海在当时意义上的远城区或郊区建设厂区和工人住宅。上海解放后的新建城区便呈现从东北郊的吴淞、市北的彭浦，蜿蜒至西北的曹杨，延伸至西南的漕河泾，直至西南郊的闵行这样一个对角的带状工业和新工房区。有人甚至认为工人新村是1949年以后，取代石库门的上海的新地标。这一时期，大量5—6层的“新工房”成为主要的住宅形式，都只具有单纯的居住功能，未考虑市区中心的功能和居民人文需求，被抱怨为“兵营”“文化沙漠”。
除了新公房建设外，原有的位于市中心的一些老私房也经历了计划经济时代的空间“社会主义工业化”，在新中国成立前后的自愿租赁、20世纪50年代的社会主义改造及20世纪70年代“文革”后的代理经租政策等历史过程中，很多老私房被政府低租给劳苦大众，在20世纪50到80年代为政府分担了不少城市人口住房压力。这一时期的旧城更新坚持“重点建设、一般维持”的原则，在建设新区的同时，推进旧区改造。新中国成立初期全市有危棚简屋322.8万平方米，占住宅总面积的13.7%，旧式里弄住宅1 242.5万平方米，占住宅总面积的52.6%，这些住宅大多年久失修，成为危房。政府组织棚户居民拆除旧房，翻建瓦房，改善了居住条件。20世纪60年代初的番瓜弄成片改造试点取得成功，政府在全市发起了“政府投资与居民发动”相结合的更新模式，加快了改造步伐。针对石库门人口密度高的问题，政府也通过开门开窗、分室隔户、升高屋面、加建厨卫等手段改善了居住环境。(www.xing528.com)
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