【摘要】：市场力量、私人投资一直是应对政府资金不足的有力补充，各种规模的私人开发公司、私人业主及租户等都在其中起到了积极作用。为了避免市场逻辑对城市的伤害，不动产证券化制度应运而生。这种围绕城市更新而进行的市场机制及组织的创新，充分体现了灵活的半市场化多元竞争的特征，并通过社区听证会等手段，保证了更新项目进程中的公众知情权及参与权，是对市场机制的有效监管。
市场力量、私人投资一直是应对政府资金不足的有力补充，各种规模的私人开发公司、私人业主及租户等都在其中起到了积极作用。20世纪50到60年代，美国城市更新项目中私人投资占全部投入的80%左右。1980年，为了解决内城衰退问题，实现内城复兴，英国成立了城市开发公司，一个开发公司对应着一个特定的城市区域，担负着吸引私人投资、改造内城地区、实现内城复兴的重任。公司采取以市场为导向的战略，培育资本市场、土地市场和住宅市场等，利用国家公共资金的投入和一些优惠政策，如减免地方税、提供基础设施、减少规划控制等，刺激更多的私人资金注入指定区。
私人投资固然为城市更新提供了资金保障，但也很容易使得城市更新受到市场逻辑的垄断，为开发商及资本利益诉求所左右，更新目标单一，只注重短期获利，而忽视持续发展及社会性综合目标。为了避免市场逻辑对城市的伤害，不动产证券化制度应运而生。实施者可根据计划的特性由都市更新投资信托公司募集信托基金，或成立新的公司公开募股或发行特定用途的债券，通过资本市场取得实施城市更新所需的资金。这种不动产开发必定是长达十年及以上才能收回投资的项目，保证了项目的持续性及利益多元化。这种围绕城市更新而进行的市场机制及组织的创新，充分体现了灵活的半市场化多元竞争的特征，并通过社区听证会等手段，保证了更新项目进程中的公众知情权及参与权，是对市场机制的有效监管。(www.xing528.com)
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