在7世纪至10世纪期间意大利地区的立法和实践中，可以发现两种现实：在更直接地受罗马法影响的地区，经常可以见到在公有或教会所有的土地上出于建筑的目的而授予地上权，这种授予意味着一项可移转、可让与的权利形成。就像在优士丁尼《新律》中一样，其结构与永佃权相类似。相反，在日耳曼法传统占统治地位的地区，地上权的设立同时授予了权利人可以将其纳入所有权范畴的权能，并因此导致了与土地所有权的分离。[25]
12～14世纪的法学（先是注释法学派，然后是评注法学派）认可了地上权中的共同因素以及类似于所有权的效力，并将其称为“准所有权”，或更多地将其称为“功用所有权”，相对应地，作为地上权标的的建筑物的所有权则被称为“直接所有权”。[26]来自萨索费拉托的法学家巴托鲁斯（Bartolus）确认：事实上，土地所有人亦为其上建筑物的所有人的原则仅指“直接所有权”而言，同时地上权人还存在一项功用所有权；后者支付“租金”或“价金”，一方面表明承认所有人的权利，另一方面，表明了限定地上物权的必要因素。[27]
众多的私人文件呈现的那个时代的实践、惯例以及市民的立法规范继续反映出中世纪第一时期即已可见的双重事实：在某些情况下，在他人土地上建造的建筑物属于土地所有人的原则得以确定，只是所有人负有偿付材料费用的义务；在另一些情况下，则确认土地所有权与其上建筑物所有权相分离的原则。[28]这两种趋势之间的距离在学说上被认为比初看起来那样要小得多：事实上，即使是在承认土地所有人亦是其上建筑物的所有人之原则的地方，该原则也仅仅是作为一项推定起作用。作为例外，可以产生地上权或是独立于土地所有权的作物和建筑物的所有权。[29]
总之，中世纪的地上权主要是惯例的产物。这些惯例有时受到罗马法的影响，有时是独立生成的。它们不是以一种模式，而是依据客体（作物和建筑物）、主体（公主体或私人）以及分布地区的不同，以多种模式形成的。法学家注意到这种模式的多样性并努力找出它们的共同要素及特征。
在中世纪的学说中，法国的人文主义学派值得注意。该学派遵循罗马法学的轨迹，将地上权作为在他人之物上的物权并对其进行系统性的重构。库亚丘（Cuiacio）将其与永佃权相区分，因为地上权人是为了在其上建筑而接受土地的，永佃权人则是为了对其进行耕作、播种、收获以及栽种而接受土地的。[30]多诺坚持地上权的内容是在他人土地上拥有建筑物，并由此产生地上权人的权能。这些权能与所有权的权能没有什么区别，包括保持、占有以及向第三人追索。[31]在他看来，尽管地上权人享有大体上与所有权人相一致的权利，但后者的权利仍通过收取租金的权利得以昭示，并且地上权在消灭时，它将重新包含在所有权内。[32](www.xing528.com)
尽管有上述卓越的法学家的论述，但1804年《法国民法典》仍未对地上权作出任何规定。对此可以作如下解释：一方面，是为了清除阻碍私有财产权的与封建制度有关的一切权利；另一方面，则是添附原则适用的结果，该原则被认为是自然的并且为土地所有权的完整性所必需。[33]
根据该法典第533条之规定，在土地上可以存在非土地所有人所有的建筑物或作物，只不过它们被推定为土地所有人所有。第664条则规定了一栋建筑物的楼层分别为不同的所有人所有的情形。因此，尽管存在添附原则，但《法国民法典》间接地允许地上权存在，这使得当事人能够仅转让建筑物或作物并以他们最喜欢的方式来安排他们自己的利益。[34]在法典无相应规定时，学说建议以罗马法的传统来对地上权的规则加以解释：除了从多诺的论述中得到启发外，尚有解释认为，在法典无规定时，法国境内的地上权应“受规定了地上权的几项罗马法律的规范”。[35]
在1811年的《奥地利民法典》中，地上权未被作为一种他物权，而是依据中世纪法律传统中的“功用所有权”理论将其规定为一种功用所有权。它以在公共注册处登记的方式设立（第1126条）。这种功用所有权在地上权人支付年租金后赋予其极广泛的权利，包括使用、设定役权、抵押、移转给继承人以及在土地上栽种树木、其他植物和建造建筑物（第1125、1147条）。
1865年《意大利民法典》，众所周知，是建立在《法国民法典》的基础之上的。其第448条亦重申了有利于土地所有人的添附原则，除非证明有相反的事实：“在土地之上或之下的任何建筑物、作物或工作物均推定为系由所有人以其费用完成，除非有相反的情况”。从此条规范可以推断出《意大利民法典》默认了地上权。毫无疑问，存在不同层面上的所有权的可行性[36]，尽管无论是学说还是司法都发现面临确定其性质的问题。所开列的上述规定并非单义的：有人称其为功用所有权，有人认为它是对建筑物和作物的真正的不动产所有权，最后还有人称其为他人之物上的物权。[37]最后，不要忘记在1865年《意大利民法典》的体系中，不仅认可了独立的地上权，而且并行永佃权制度（尽管以契约来加以规范）。这种情况与优士丁尼《新律》以及中世纪法律实践的情况类似。
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