中国涉外不动产物权的法律适用及优化方案

（一）我国关于涉外不动产物权的法律适用的一般规定

最高人民法院相关司法解释规定：土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。《民法典（草案）》第九编第11条规定：不动产，是指依自然性质或者法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

我国有关涉外不动产物权的法律适用的规定散见于《民法通则》和最高人民法院的司法解释中。我国《民法通则》规定了不动产所有权的冲突规则，该法第144条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”关于不动产物权的范围和物之所在地法的适用范围，相关司法解释明确规定：不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。1987年最高人民法院《关于适用〈涉外经济合同法〉若干问题的解答》还规定，在当事人没有选择可适用的法律的情况下，关于不动产租赁、买卖或者抵押的合同，适用不动产所在地的法律。

我国《国际私法示范法》第76～91条对不动产物权适用物之所在地法及例外提出了建议。^[8]这些建议部分被《民法典（草案）》第九编“涉外民事关系的法律适用法”的第三章“物权”的规定所采纳。其对物之所在地法原则的适用有如下规定：（1）动产与不动产的区分，适用物之所在地法律。（2）不动产的所有权，适用不动产所在地法律。（3）物权的种类、内容以及物权的行使，适用物之所在地法律。（4）不动产物权登记的效力，适用不动产登记地法律。（5）建筑物区分所有权，适用建筑物所在地法律。（6）相邻关系，适用不动产所在地法律。（7）占有，不动产适用不动产所在地法律，动产适用与财产有最密切联系地法律。(www.xing528.com)

（二）外国人在我国的不动产所有权

我国《宪法》、《民法通则》都明确规定，矿藏、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源属国家所有，土地属国家和集体所有，无论是内国人还是外国人，一律不能取得这类财产的所有权，但他们都可以取得土地开发、利用权。我国法律规定，外国自然人和外商投资企业在我国境内可以取得房屋的所有权。对于外国人在我国境内的私有房屋，其登记、转移、变更登记时，必须提交国籍、职业证明等。外国自然人可在法律规定的范围内行使所有权，但所有人在行使所有权时，不得利用房屋危害公共利益，损害他人的合法权益。