不动产物权的法律适用与优化

物之所在地法原则是解决不动产物权法律冲突的一项基本原则，它要求对涉外物权的法律冲突问题以标的物所在地法作为准据法。

（一）物之所在地法原则产生及发展

物之所在地法原则，最早产生于13、14世纪意大利“法则区别说”。“法则区别说”的创始人巴托鲁斯把当时意大利各城邦的习惯法（法则）分为“人法”和“物法”，主张“人法”应适用住所地法，“物法”应适用物之所在地法。而此时的“物”仅指不动产，即土地及其与土地相关的地役权等。换而言之，巴托鲁斯主张物权，适用物之所在地法。自“法则区别说”以后，不动产物权适用物之所在地法原则即被许多国家所接受。许多资本主义国家的早期立法对此作了明确规定。例如，1794年《普鲁士法典》第28条和第32条，1811年《奥地利民法典》第300条，1865年《意大利民法典》第7条；英美普通法国家早期的审判实践也确认了这一原则。直至今日，各国立法及司法实践均适用该原则解决不动产物权冲突。

（二）物之所在地法原则适用的理论依据

物权适用物之所在法的理论依据何在，学者们提出了各种学说，主要有：

1.主权说

这是法国学者梅林（Merlin）提出的学说。该说认为，物权关系依物之所在地法是主权在法律适用方面的体现。任何国家都有自己的主权，而主权是不可分割的，任何国家也都不愿意外国法律适用于本国境内的物，如果在物权关系上适用外国法，主权将丧失其不可分割的性质。

德国马丁·沃尔夫指出：“适用不动产所在地法的理由，就在于不动产的性质——它们的不可动性。不动产是一国领土的一部分，同该国有永久和密切的联系，因而一切关于不动产的权利的重心自然也就存在于该国。物权对于每一个人都有效力，受到每一个人的尊重。如果土地所有权按照现在所有人的属人法来决定，那么用来解决一块土地上的权利的法律就要随着所有权的变更而变更：所有权附随的权利义务，例如相邻关系，就会因为不动产移转于外国人或者所有人的住所变更而随同变更。不用说，这是会发生混乱的结果的。”^[5]

而德国的齐特尔曼和弗兰斯坦等也主张物权适用物之所在地法是所在地国家主权的需要。他们认为这个原则是“从自然本身得出的必然结论”。因为，“在物与法律之间，除所在地的关系外，并没有其他法律上的关系存在”^[6]。

2.法律关系本座说

这一学说由德国学者萨维尼提出。他认为，物权关系之所以依物之所在地法，是因为物权关系的“本座”在标的物所在地，任何人要取得、占有、使用或处分某物，就要委身于权利的“本座”，并自愿受制于该地区所实施的法律。

3.利益需要说

德国学者巴尔（Bar）和法国学者毕叶（Pillet）持这种主张。他们认为，法律是为“集体利益”制定的，物权如果不依物之所在地法解决，物权的取得和占有都将陷入不确定的状态，社会秩序就要受到损害。

4.方便说和控制说

英国的戴赛和莫里斯认为，有关不动产的所有权适用不动产所在地法是基于便利和适宜这样明显的理由。物之所在地是第三人可以合理地寻求确定所有权的客观而易于确定的连接因素。同时，所在地国对财产便于进行控制，与所在地法冲突的判决通常也是不能生效的。

总的来说，上述各学说都是从不同侧面说明了适用物之所在地法原则的理论依据。我们认为，上述学说并未完整揭示物权关系适用物之所在地法的客观依据，物权关系适用物之所在地法是由物权关系本身的性质所决定的。具体讲：第一，物权关系是一种最基本的体现所有制的法律关系，各国统治者从维护本国利益出发，总是希望以自己的法律来调整和支配位于其境内的有关物权关系。第二，物权关系是一种人对物的直接利用的权利关系，权利人为了圆满地实现其权利，谋取财产上的权利，只有适用物之所在地法最为合适。同时，标的物只有置于其所在地的法律控制下，物权才能得到最为有效的保障。第三，对处于某一个国家的物去适用其他国家的法律，不仅在法律技术上有许多困难，而且使物权关系变得复杂，还会影响国际物权关系的稳定。(www.xing528.com)

（三）物之所在地法原则的适用范围

1.物之所在地法决定动产与不动产的识别

一般来说，动产与不动产的区别在于物是否能从一个地方移到另一个地方且不损害其经济价值，能移动之物为动产，不能移动之物为不动产。但在现实的国际社会中，各国对动产与不动产的划分存在着差异。由于各国对此的规定不同，往往会造成识别冲突，因此，对动产与不动产作出正确的识别在国际私法上有重要的意义。根据各国冲突法制度对于识别问题往往适用法院地法，但在动产与不动产的识别上却无一例外的适用物之所在地法。如1928年的《布斯塔曼特法典》第112条规定：“关于动产不动产的识别，始终适用属地法，但不妨碍第三人已取得的权利。”1978年《奥地利联邦国际私法法典》第31条第2款规定：“物的法律识别……依物之所在地国家的法律。”1996年《列支敦士登关于国际私法的立法》第31条规定，应依物之所在地“有效的”法律决定某物是动产还是不动产。在物权法律关系中，如果不依物之所在地法进行识别，而适用非物之所在地的法律，其判决则往往得不到物之所在地国家法院的承认和执行。

2.物之所在地法决定物权客体的范围

笼统讲，凡是存在于人身之外，能为人力所支配和控制并能够满足人们的某种需要的物，都可以成为物权的客体。但各国在物的范围方面的规定并不相同。同时，在一国境内，诸如土地、矿藏、森林、厂房等，哪些可以成为外国自然人、法人或外国国家所有权的客体，也必须由物之所在地法规定。因为，在国际民事交往中，一个国家从自身的主权或经济利益考虑，对外国人在本国境内取得的所有权客体的范围往往在法律上予以各种不同的限制。1998年《委内瑞拉国际私法》第27条规定：“财产权的设立、内容及范围，概依财产所在地法。”

3.物之所在地法决定物权的内容和种类

各国法律对物权的种类和内容的规定不尽相同，并且在国际民事交往中，在一国境内的外国人对其占有的财产能否享有占有、使用、收益、处分等各种权能，对他人占有的财产能否设置地上权、抵押权、留置权等他物权，这些他物权的内容如何，是否具有转让的性质，也只能由物之所在地法决定。

4.物之所在地法决定物权的取得、变更和消灭的条件

各国法律对于物权的原始取得规定往往不相同，如《日本民法典》规定的物权的原始取得方式为无主物先占、遗失物拾得、埋藏物发现、财产附和、物之混合、加工、添附、取得时效等；《意大利民法典》规定的物权的原始取得方式包括先占、发现、添附、加工、附合、混合及多种占有时效；而我国目前的民事法规和政策所认可的物权原始取得方式仅为加工、添附、善意取得等，不承认先占、发现。

物权的转移、变更和消灭，有些国家规定，不动产所有权的变动必须登记，否则不发生不动产所有权变动的效力，但有些国家却规定，登记并非不动产所有权发生变动的必要条件，而仅仅是对抗第三人的必要条件。关于物权的消灭，有些国家的立法中规定有消灭时效制度，而有些国家的立法却没有规定。

关于当事人行使物权的行为能力，大陆法系国家各国一般主张适用当事人属人法，1986年《德国民法施行法》出于对本国贸易的保护，也主张兼采行为地法。英美则主张按动产不动产个别解决行为能力问题，对不动产行为能力概依物之所在地法。

在因法律行为以外的事实或事实行为，如无主物的占有、遗失物的拾得、埋藏物的发现等而发生物权变动时，一般都主张只适用物之所在地法。

5.物之所在地法决定物权的保护方法

物权的保护方法主要是对物上请求权的保护，保护的方法有物权人请求停止侵害、排除妨碍、恢复原状、返还原物、确认其所有权或其他物权存在、损害赔偿等。从各国立法和实践看，各国对于物权的保护方法有不同的规定。如德国民法对物权的保护既有“公力救济”也有“私立救济”；既包括占有保护，也包括本权保护；既有物权保护方法，又有债权保护方法。又如法国法规定，只保护所有人对物的占有，而不保护非所有人为“他人”或“从属”占有。而英美等国的法律规定，对上述两种占有都予以保护。此外，对占有人将他人所有的财产出卖给善意第三人时，所有权人是否有权要求善意第三人返还，各国有不同的规定。^[7]由于在物权客体、物权内容与类型、物权的取得与变动、物权保护方法等方面的法律冲突具有关联性，因此，其准据法的确定通常是统一解决的，即物权人是否享有上述请求权以及如何行使均应依物之所在地法决定。