物业服务企业：市场化与公益性并存

物业服务企业作为专门从事商品住宅区物业管理服务的“市场化”营利组织，以提供专业性和灵活性的物业服务为导向，在降低管理成本的同时弥补了政府社区服务管理的不足，为业主提供了更加优质的物业服务，从而迅速介入城市社区并成为社区治理中不可或缺的重要一元。

前期物业服务企业因不是业主自主选择，《物业管理条例》第26条赋予业主重新选择优先权，只要业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同无论是否约定期限都无条件终止。但后期的物业服务企业是否能全然避免纠纷，从规范文件到现实中来看答案都为否。首先，在收费标准方面，《物业服务收费管理办法》规定物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。即使最初达成合意，后期也因物业服务企业没有提供符合预期效果的物业服务而陷入收费争执。此外，在物业使用和维护方面，2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》对共用部位和共用设施具体内容，以及专项维修资金交存作出了规定，但是关于应急维修却没有特殊规定，如果按照普通流程将耽误业主的物业使用，借鉴《湖北省物业服务和管理条例》第64条规定物业企业可采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请，房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金，其他各省人大可以就上述问题出台具体的地方性法规加以规制，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。(www.xing528.com)

“市场化”是物业服务企业的本质，也是其赖以生存的基础属性，但是从上述内容不难看出作为社区治理市场力量代表的物业服务企业也存在着无法满足业主利益的状况。加之“多元共治”模式在社区治理工作中的深入推进，多元主体相互影响、相互融合的情况愈发明显，物业服务企业面临“市场失灵”情形亟待党政组织强有力支持来实现可持续发展，从“市场化”到或向“公益性”转化并存不失为一种物业服务企业参与社区治理的理念创新。自2017年武汉市第十三次党代会提出大力实施“红色引擎工程”开始，“红色物业”试点工作全面铺开并取得丰硕成果，通过党组织引领物业服务企业发挥市场力量的同时，强化其融入社区治理的公益性意识。团队在楚材社区汪书记的介绍中了解到社区辖下的胭脂山花园小区引入了武房管家“红色物业”，武房管家公司是2014年武昌区房地产公司旗下国有全资子公司，为响应武汉市委、市政府推进“红色物业”的号召，现已全面升级为公益性物业服务企业，以党建引领物业企业为核心，着力将物业打造为党的工作队伍，集中聘请党员大学生，建立高素质“红色物业”管理队伍。“公益性”物业企业的创新发展并没有完全杜绝物业纠纷，但是企业理念的改变和党政组织的扶持在一定层面上能够将矛盾纠纷化解在社区，未来法律法规的完善和企业管理理念的转变仍需结合推进。