修改限制出租城市住房规则，增加租赁住房供给

从维护公共安全和保护承租人权益相平衡的视角来看，当前已有的法律、部门规章、地方性法规和地方政府规章的规定，存在值得商榷的地方，需要修改。

首先，从维护公共安全的角度来讲，《合同法》第233条^[19]允许出租危及承租人生命健康安全的危房或者不卫生的房屋的规定值得商榷。根据《合同法》第233条的规定，即使是可能危及承租人生命健康安全的危房或者不卫生的房屋，出租人都可以用来出租，出租合同有效，只是承租人有权随时解除该合同。从法理上来讲，危及承租人生命健康安全的危房或者不卫生的房屋不应该允许出租。1998年通过的《消防法》第13条明确规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据《消防法》的规定，消防验收不合格的房屋不能使用，也就是说存在安全隐患，可能危及承租人生命健康安全的危房不能使用，也就意味着房屋的所有权人或者管理人不能出租这样的房屋。据此可以得出一个结论，《消防法》和《合同法》的规定之间存在着一个冲突。从预防公共安全事故的角度来讲，为了保护承租人的生命健康安全，《合同法》的规定需要修改。《合同法》应该修改为，出租人明知住房存在严重安全隐患，可能危及承租人的生命健康安全的，不能出租该住房。易言之，出租人出租明知存在严重安全隐患的房屋的合同无效，而不是有效。

其次，从保护承租人权益的角度看，有些部门规章规定的禁止出租的房屋的范围有点过大。例如，公安部的《租赁房屋治安管理规定》第5条规定：“出租的房屋，其建筑、消防设备、出入口和通道等，必须符合消防安全和治安管理规定；危险和违章建筑的房屋，不准出租。”危险的房屋不能出租，符合法理。但是，禁止所有的“违章建筑”出租，范围过大。因为从公共安全的角度来看，违章建筑可以分成两类，一类是存在着安全隐患，可能危及承租人的生命健康安全的，另一类是没有安全隐患的。如果一刀切，禁止所有的“违章建筑”出租，就将一部分没有安全隐患，可以出租的房屋排除在外了。(www.xing528.com)

最后，从保护承租人权益的角度看，地方性法规和地方政府规章规定的禁止出租的房屋的范围有点过大。例如，有些地方性法规或者地方政府规章将以下房屋列为禁止出租的范围：无房屋所有权或房屋所有权人未授予经营管理权的；未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；共有房屋未取得其他共有人同意的；房屋所有权或使用权权属有争议的；在依法发布房屋拆迁公告范围内的。从公共安全的角度来看，出租这些房屋不会危及承租人的生命健康安全，禁止出租这些房屋没有意义。从公共安全的角度看，禁止出租危险房屋或有其他重大安全隐患的以及不符合房屋消防安全标准的房屋是合理的。如果有些房屋包括不危及公共安全的房屋，一刀切地禁止出租并不合理。这些房屋包括：司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；违章建筑及超过期限的临时建筑。

综上，新制定的行政法规只需要规定，违反安全、卫生和防灾等强制性标准，存在严重安全隐患，危及承租人生命健康安全，需要及时处理的房屋禁止出租。其他的不危及承租人生命健康安全的房屋，即使存在违法事实或者存在引起纠纷的可能性，都可以用来出租，以增加出租房屋的供给，充分利用已有的房屋资源。至于违法人应该承担的责任，有权机关可以依法追究其应该承担的责任。至于房屋所有权人、管理权人或者使用权人之间的纠纷，则由当事人依法解决就可以了。不涉及公共安全的违法责任和权利人之间的争议并不是禁止所涉房屋出租的充分理由。