出台城市住房租赁活动综合管理的行政法规

为综合管理城市住房租赁活动提供顶层设计的办法有两个：一是修订完善现有法律；二是制定新的法律或者行政法规。

本文认为，修订现有的法律不是一个可行的办法。首先，我们不能通过修订《合同法》和《治安管理处罚法》来综合管理城市住房租赁活动。原因在于，《合同法》调整的是处于平等地位的出租人和承租人之间的民事关系，不可能通过修订《合同法》将调整国家和出租人或者承租人之间的城市住房调控关系和执法机关与出租人或者承租人之间的城市住房租赁行政管理关系的法律规范放在《合同法》中。《治安管理处罚法》的功能在于维护社会公共安全，适用对象是一般的社会公众，无法容纳促进城市住房租赁市场稳定和健康发展的保护租赁当事人权益的制度。其次，虽然我们可以通过修订《城市房地产管理法》来综合管理城市住房租赁活动，但是这个方案也存在着缺陷。大规模地修改《城市房地产管理法》中的城市住房租赁管理部分，会涉及众多群体的利益，法律的修改将成为一个不同利益群体之间的一个博弈过程。由于涉及的群体众多，这就决定了这个修法任务不是一件容易的事情，这个过程将比较漫长，效率不高。另外，我国当前还处于社会转型时期，随着房价的不断高涨，将会有越来越多的人加入到住房租赁人群当中去，城市住房租赁市场的容量将会不断地扩大，城市住房租赁市场中的各种问题将会不断地涌现出来，不同问题的性质可能会有变化，人们对这些问题的认识可能也会发生变化。也就是说，中国当前的城市住房租赁市场还处于快速发展过程中，还没有成熟。在市场还不成熟、问题没有充分暴露之前，制定法律进行规范不符合我国的立法传统。我国的立法传统是，当某一个领域的问题还没有制定法律进行规范，而立法机关对该领域又不是很熟悉时，一般是先由国务院出台行政法规进行规范，经过一段时间的实践，取得经验后，再出台法律。考虑到修改《城市房地产管理法》的效率不高和采用法律对城市住房租赁行为进行规范的时机不成熟，修改《城市房地产管理法》综合管理城市住房租赁活动的方案不可取。(www.xing528.com)

本文认为，在当前，出台一部行政法规综合管理城市住房租赁活动是一个可取的方案。国务院曾在1983年发布了一个与城市住房租赁相关的行政法规：《城市私有房屋管理条例》，不过，该条例已经被国务院2008年1月5日发布的《关于废止部分行政法规的决定》所废止。《城市私有房屋管理条例》制定于1983年，当时的城市住房租赁市场与当前的市场相比，已经有了天壤之别，废止根据当时的情形出台的《城市私有房屋管理条例》是合理的。但是，就城市住房租赁管理出台新的行政法规是有必要的。原因在于现有的法律、部门规章、地方性法规和地方政府规章都缺乏城市住房租赁调控管理关系和城市住房租赁行政管理关系调整方面的规定，缺乏促进城市住房租赁市场稳定和发展的公法制度。与修订法律相比较，出台行政法规综合管理住房租赁活动，具有高效率的优点，可以为我国未来的城市住房租赁管理法提供立法经验，也符合立法传统。因此，出台综合管理城市住房租赁活动的行政法规是一个可行的方案。