重塑城市租房市场：服务至上，管制有度

在改革开放之后，随着我国商品经济的发展，工业化和城市化进程开始加快，大量的人口涌入城市。首先是大量的农民工开始进城务工经商；在20世纪末之后，大学开始扩招，大量的大学生开始在城市里就业。随着市场经济体制的建立和发展，不同城市之间的劳动力流动也开始加速。进城人口加上城市之间的工作变动导致的流动人口，给城市带来了大量的流动人口。这些流动人口，除了少部分购房安居之外，多数流动人口，特别是进城务工的农民和进城经商的农民需要在城市里租赁住房。当然，进城务工的农民也并不是都需要租赁住房，有些从事建筑行业的进城务工人员直接居住在工地，有些工厂的进城务工人员居住在工厂提供的集体宿舍。虽然如此，进城务工农民中的一部分和进城经商的农民仍需要租赁住房。

表1　流动人口在城市居住模式^[18]

刚开始，进城务工经商的农民和进城的大学生比较多，流动人口的供给处于供过于求的阶段。此时，各地城市并不是很重视人力资源，而是重视城市的基础设施建设和经济发展问题，此时处于重物轻人的阶段。随着大量流动人口进入各城市，各色人等鱼龙混杂，城市租赁住房成为了许多违法犯罪案件发生的场所，成为了危及公共安全的场所。各地城市为了保证公共安全，出台了许多措施加强对流动人口的公共安全管理，出台住房租赁管理办法加强对城市租赁住房的管理，从而加强对居住其中的流动人口的管理，只是其中的措施之一。由于此时各地城市出台住房租赁管理办法的主要目标在于维护公共安全，所以，各地城市的住房租赁管理办法的主要内容都是为出租人和承租人设定义务，规定了出租人不得出租房屋的种类，不得出租的对象，要求出租人登记备案租赁合同等。(www.xing528.com)

在重视租赁住房公共安全管理的思想的指导下，各地城市缺乏为城市承租人服务的情怀。这就导致在西方资本主义发达国家的租赁住房管理法中经常有的一些制度在我国欠缺。例如，限制租金过快上涨的城市租金管制制度，有效平衡出租人和承租人利益的城市押金管制制度，建立稳定的城市住房租赁市场的合同期限制度、合同解除制度等。这些制度都需要各地城市的执法者为承租人服务，执法者往往需要亲临租赁住房现场或者处理一些款项，利用公权力维护承租人的权益，而不是仅仅要求承租人不能做某事或者必须做某事。