在“阳光稽查”条件下，当地主管税务机关一般会在进驻企业检查之前给有关企业1～2周的自查时间，有些地方的税务机关在检查通知中还提醒纳税人做好自查申报工作。在这个时间里，企业应当抓紧进行自查，一般情况下有两种操作方法：一是自己组织有关专家进行有针对性的检查；二是聘请外部专家对有关企业进行涉税风险评估。考虑到各方面的具体情况，笔者建议企业特别是规模企业应当聘请外部专家来进行涉税风险评估。这里我们引用一个案例来做说明。
案例8-3
2008年5月12日，B实业发展企业集团下属的一家子公司接到当地税务部门的通知，半个月以后，税务稽查部门将对该公司进行常规性纳税检查。为了应对纳税检查，规避涉税风险，集团公司决定聘请上海某财务咨询公司的税务专家来公司进行纳税评估，合同约定评估服务费用为50万元。
税务专家于2008年5月15日到该企业进行涉税风险评估。在评估过程中发现，该子公司将位于繁华地段一幢面积为10000平方米的办公大楼，以账面原价每平方米1000元的价格转让给了另外一家公司，该办公大楼建于2002年12月，2003年1月投入使用，当时办理房产证时按结算价1000万元的发票金额缴纳3%的契税30万元。该公司购买办公楼的发票和纳税凭证都可以在当时的会计凭证中找到。2007年12月20日，该企业在转让办公楼的过程中只按规定缴纳了营业税及附加，没有申报缴纳土地增值税。
税务专家发现情况后，立即向该企业的领导作了汇报。税务专家的意见在该企业集团内部引起了轩然大波：因为，该笔业务就是该企业财务总监的杰作，这个业务得到了公司董事会的认可，并对财务总监的筹划给予10万元奖金的奖励。
财务总监的筹划理由是，该办公楼是在企业集团内部转让的。以什么价格进行转让，对方都会接受，如果按照正常的市场交易价格，公司就需要缴纳一大笔税款。
税务专家对该企业集团的有关人员进行了政策宣传，明确告知，该大楼以明显低价转让且无正当理由。经过详细调查核实，发现该办公大楼旁边同类楼盘出售价为每平方米5000元，因此，应按照同类房地产出售价格作为评估价格。建议该企业按每平方米5000元作为转让价格，同时向税务机关申报营业税及附加、土地增值税，并对有关业务进行相应的调整。
通过沟通和交流，该企业的领导层意识到该笔转让业务存在很大的涉税风险，同意接受税务专家的意见。有关人员及时对相关业务进行了账务调整并申报了纳税。在后来的纳税检查过程中，税务稽查人员也发现了该问题，由于企业进行了主动纠错，所以得到了税务机关的确认。
企业转让不动产，既要缴纳营业税、城建税及教育费附加和土地增值税，还要缴纳企业所得税。所以，企业在转让不动产的过程中应当注意操作过程的合法性，主要应当注意两点：一是及时缴纳税费；二是计税的依据必须正确。
（一）涉税计算
1.营业税分析
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，销售不动产应按5%缴纳营业税，该集团公司应补营业税及附加：
10000×（5000-1000）×5%=2000000（元）。
2.城建税及教育费附加
该企业所在地城建税的适用税率为7%，教育费附加征收率为3%，因此，
应补城市维护建设税：2000000×7%=140000（元）；
应补教育费附加：2000000×3%=60000（元）。
3.土地增值税分析
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文件）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。
该企业集团公司转让不动产应当缴纳土地增值税的计算过程如下：
流转环节的税收合计（营业税、城建税及教育费附加）：
2000000+140000+60000=2200000（元）。
该项不动产可以扣除项目计算：
①购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额：
1000×5%×5=250（万元）；
②各项可扣除项目合计：
1000+220+250+30=1500（万元）。
转让该项不动产实现的增值额：
5000-1500=3500（万元）。
增值额与扣除项目额比例：
（3500÷1500）×100%=233%。(www.xing528.com)
转让该项不动产应当计算缴纳的土地增值税为：
增值额×60%-扣除项目金额×35%
=4000×60%-1500×35%
=2400-525=1875（万元）。
4.企业所得税分析
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定，销售不动产收入应并入企业的应纳税所得额缴纳企业所得税，该集团公司此项交易应补企业所得税：
[4000-2095]×33%=628.65（万元）。
企业合计应当补缴各项税费（营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税）：
220+1875+628.65=2723.65（万元）。
（二）账务处理
对于补缴的各项税费，企业应当及时进行账务处理，具体的会计处理方法及科目如下：
借：本年利润——补交税费27236500
贷：应交税金——应交营业税2000000
——城市维护建设税140000
——土地增值税18750000
——企业所得税6286500
其他应交款——教育费附加60000
由于当年查补，本应通过固定资产清理和营业外支出处理，但在汇算清缴前由于账户处理已经结束，为简便起见，直接通过本年利润调整处理。
借：应交税金——应交营业税2000000
——城市维护建设税140000
——土地增值税18750000
——企业所得税6286500
其他应交款——教育费附加60000
贷：银行存款27236500
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文件）第三条关于土地增值税的预征和清算问题的规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。为简便起见，滞纳金未作计算，实际征管中还需要考虑相应的滞纳金。
（三）法律责任分析
由于该案在征收年度内发生，由企业在自查过程中发现，同时企业作出自我纠错处理，可以不作处罚。如果涉及跨年度，且由税务稽查部门查出，则必须按《中华人民共和国税收征收管理法》的要求进行相应的处罚，并根据其情节，追究相应的法律责任。
（四）效益分析
许多企业之所以不愿意请专家，主要是不愿意支付服务费用。诚然，请专家需要支付服务费用，而且数额不会小。但是通过以上案例介绍我们就可以发现，这种费用支出往往是十分划算的。设想一下，如果该企业没有请专家，上述问题就不可能在税务检查之前被发现，一旦被税务检查人员发现，就要被认定为偷税，所支付的罚款一般是服务费用的几倍，甚至几十倍。这是经济上的风险，而名誉上的损失就更无法估算了。
通过以上案例可以说明，在税务检查人员入驻检查之前企业进行自查（包括聘请外部专家代理检查），是规避涉税风险的有效手段和方法，企业应当利用税务机关预先通知并预留的期限进行主动纠错。
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