房地产开发产品销售不及时的优化方案

房地产开发企业的产品销售以及收入实现在税收方面存在特殊性，如果不了解这一点，涉税风险也就会接踵而至。

案例2-9

A公司是2005年1月8日设立的房地产开发企业，2005年8月开发了一个楼盘，2005年9月开始对外销售，根据公司经理的要求，销售部将所收房款大部分都放在预收账款里（公司卖楼花没有开具体发票，只是开了收款收据），只有业主要求时公司才给开发票，截至2006年7月8日，有80套竣工证明已报房地产管理部门备案。由于这个楼盘的整体工程没有结束，所以，有关资料就没有转到财务部门。

2006年8月20日，当地主管税务机关的税务人员发现该企业开业之后很久没有发生销售，而大街上广告满天飞，于是就让税务稽查部门对该企业进行纳税检查。稽查人员通过与有关部门交换信息，并到该企业的现场进行核查，发现80套价值4800万元的商品房既未申报缴纳营业税，又未申报缴纳企业所得税。于是责令其缴纳相应的税款，同时对其进行相应的处罚。

该企业对此很不理解，于是向税务专家进行咨询。税务专家针对企业的具体情况作出以下指导意见。

其一，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条明确，条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下简称应税行为）。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条同时明确，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；纳税人自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天；纳税人将不动产补偿赠予他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。(www.xing528.com)

由此可见，按税法规定，企业收到预收房款时就应该确定为收入，不管有没有开具发票，都要按规定结转有关成本。所以，该公司的做法是不合法的。

其二，国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文件）第二条关于完工开发产品的税务处理问题明确，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

同时明确，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

同时，国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文件）第八条就开发产品成本、费用的扣除问题明确，开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：一是开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期虽未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象外，一律不得计入当期成本对象；二是开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本；三是开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象，其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中，共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配；四是计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本；五是计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定，与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整；六是开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。