规划核实中的问题及类型优化方案

1）面积计算规则

建筑面积计算是规划许可中一个基本的技术问题，它也影响到对建设工程是否符合建设工程规划许可的理解。从城市规划的角度来看，建筑面积的核实是为了解决土地发展权的归属问题。目前，建筑面积计算有两个国家标准，一个是国家质量技术监督局颁布的《房产测量规范》，另一个是住房和城乡建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》。长期以来，由于城市规划与建筑设计的关联度较高，规划许可一直采用了《建筑工程建筑面积计算规范》。但是在《城乡规划法》实施以后，一些地方如浙江省就采用了《房产测量规范》。由于两个规范的目的和标准不一，因此给规划核实带来了难题。

《建筑工程建筑面积计算规范》2014版的总则明确了适用的范围：“本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。”该规范在条文说明中解释：“全过程是指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程。”建筑设计规则的目的是工程量的计算。《房产测量规范》目前采用的2000年版本，其目的是为房产产权、产权管理、房产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。两个国家标准从适用范围来看，均可作为规划许可的面积计算标准。

由于两个国家标准的出发点不同，因此在计算规则方面存在着许多差异。例如，《房产测量规范》从使用角度出发，2.2米以下的建筑空间不计入建筑面积，而《建筑工程建筑面积计算规范》从工程量的角度出发则要计算一半。这就面临规范适应的选择问题。笔者认为，规划许可是对行政相对方赋予权利和义务，而所获得的权利应当是可保护的、可交易的。《房产测量规范》的出发点更接近规划许可的目的。《建筑工程建筑面积计算规范》的出发点是工程造价，它是建设工程管理科学化的基础，并没有成为房产登记的数据来源。《房产测量规范》应作为规划许可建筑面积计算的规则。

然而，以《房产测量规范》作为规划许可的建筑面积计算规则仍然存在三个问题：①由于公摊的原因，部分地下室作为公摊面积。造成地下建筑面积成为地上建筑面积，这与规划许可中的容积率计算规则矛盾。②《房产测量规范》对层高没有限定，造成了规划许可时的难题。例如，一层为8米的空间，在装修时变成了两个4米层高的空间。③城乡规划作为公共政策，应鼓励建设单位建造一些诸如过街通道、住宅底层架空等的公共空间。但这些公共空间均属于《房产测量规范》计算面积的范围。为此，笔者认为，《房产测量规范》在规划许可的目的方面优于《建筑工程建筑面积计算规范》，可在《房产测量规范》的基础上形成规划许可的建筑面积的计算规则。

2）规划核实的内容与问题(https://www.xing528.com)

规划核实就是依据规划条件，按照规划许可的要求对已经建成的建设工程进行的对比与核查。规划核实主要包括如下三个方面：①建设工程的相邻关系。如建设工程总平面中的工程位置、平面布置、建筑间距、建筑退让、出入口等的对比与核查。②建设工程的本体情况。如建设工程的功能、建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑层数、室内外标高、建筑立面造型等的对比与核查。③相关义务。如基础设施、公共配套设施的建设，规划许可中要求拆除的建筑履行等情况的对比与核查。

由于建设工程的建造是一个复杂的过程，因此，在规划核实过程中存在很多的问题，其中三个方面的问题比较突出：①性质改变。这种情形是建筑物的功能与用地性质明显的不一致，或者在划拨用地中出现了大量的商业功能。例如，商业公建擅自改为住宅，工业厂房擅自改为商业用途等。②超建面积。超建面积是一个共性问题，原因较为复杂，既有面积计算的问题或者是多次修改产生的问题，也有违法建设的问题。③违法建设。这种情形是已经建成的建设工程明显地与规划许可不一致。例如，擅自增建了裙房或者加层。

3）规划核实的类型

规划核实关系到规划许可的基本功能是否已经完成。由于规划许可是一个过程，规划核实仍属于规划许可的范畴。规划许可的三个基本功能为：①事前控制，确保公共安全、公共健康和公共利益；②促进土地资源的有效与合理利用；③维护市场秩序，保障社会公平。规划许可的功能是否已经履行，规划核实是一个重要的环节。规划核实是建设项目许可后的最后一道监管程序，是对行政相对方的建设行为是否符合规划条件和要求、规划许可的义务是否已经履行的认可与检查。规划核实就是通过行政检查对符合规划许可的进行确认，对违反规划许可的进行处罚。

为此，应该根据行政许可的效能原则与规划许可的基本功能，对规划核实中存在的问题进行分类处理。规划核实可以分为三类：①对于符合规划条件和规划许可要求的情形，可以核发规划核实确认书。由于建设工程不属于精密工程，应当设置一定的误差。在一定的误差内均应认定为符合规划要求的情形。②对于轻微违法的情形，可以在公示后再核发规划核实确认书。这是指虽不符合规划许可的要求，但仍然符合规划条件的情形。但是，对公共安全与健康、相邻关系造成影响的除外。③对严重违法的情形。严重违反规划许可要求的，应当先进行行政处罚，再补办相关手续，才能进行规划核实。