建设用地规划许可证申请流程和要求

1）建设用地规划许可证的作用

根据1999年实施的国家标准——《城市规划基本术语标准》可知，建设用地规划许可证是“经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证”。在建设用地规划管理过程中，选址意见书关注的是建设项目的选址与布局，并没有完成所有的用地管理的任务。建设用地规划许可证则是明确了建设项目的具体位置与用地范围。从城市规划管理的逻辑来看，选址意见书是建设用地规划许可证的前置条件，而建设用地规划许可证又是建筑工程规划许可证的前置条件。由于国有土地的使用分为两种类型，即划拨方式和出让方式，因此，在不同的土地使用方式中，建设用地规划许可证所承当的职能是不同的。

在过去的拆迁背景下，建设用地规划许可证是土地拆迁的前提条件，而在现在的征收背景条件下，建设用地规划许可证的职能发生了变化。建设用地规划许可证在不同的使用方式中承当着不同的职能。对于划拨用地，建设用地规划许可证是土地主管部门划拨土地的前置条件，而对于出让用地，建设用地规划许可证仅具有象征意义。《土地征收条例》规定：土地的征收必须符合城市规划。对于出让用地，符合城市规划的证明并不是建设用地规划许可证，而是规划条件。由于出让用地的规划许可实质上在“招拍挂”的过程中已经完成，《城乡规划法》在第三十八条规定：“建设单位应持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城市规划行政主管部门领取建设用地规划许可证”。这里采用的“领取”，而不是经过了六个许可过程后的核发。

2）建设用地规划许可的内容

在两类土地使用方式中，建设用地规划许可的内容是不相同的。对于商业性的出让用地，其所采用的出让方式是招标、拍卖和挂牌的方式，获得土地使用权的业主必须与土地主管部门签订土地出让协议。《城乡规划法》第三十八条规定：“在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分”。由于“招拍挂”的方式是公开的，并用土地出让合同作为约束。从政府诚信的角度来看，在建设用地许可证领取阶段是不能增加任何新的附加条件的。因此，对于出让用地，建设用地规划许可中的内容只能与规划条件中的内容相一致。(www.xing528.com)

对于划拨用地，在选址意见书阶段其仅完成了用地管理中的选址与布局。当然也可在选址意见书阶段依据控制性详细规划提出规划控制指标。根据《城乡规划法》可知，建设用地规划许可的主要内容为核定建设用地位置、面积、允许建设的范围。由于建设用地规划许可是建设工程规划许可的前置条件，建设用地规划许可的内容还包括：①详细规定建设项目所使用地块的用地界限、使用性质、适建建筑的类型；②提出建设地块的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等指标；③规定建设地块的建筑后退线、交通出入口方位、停车位等规划要求；④提出建设地块的建筑形态、风格、色彩等控制要求；⑤提出建设地块的公共设施配套要求；⑥提出市政设施建设的规划管理要求。根据《城乡规划法》可知，建设用地规划管理中的相关内容应当符合控制性详细规划。

3）建设用地规划许可证的要件与程序

划拨用地与出让用地的建设用地规划许可的程序是不同的。如同其他行政许可一样，划拨用地的建设用地规划许可的实施一般经过申请、受理、审查、决定、发证、公布六个环节。根据相关法律可知，建设用地规划许可受理的要件包括：①建设主体提出的建设用地许可申请；②在有效期内的建设项目选址意见书及附件；③有关部门对建设项目的批准、核准的文件；④法律法规规定的其他材料。对建设项目用地许可的审查主要依据相关法律法规与控制性详细规划。建设项目用地规划许可证的核发应当符合控制性详细规划。在建设项目选址论证以及可行性研究论证时，不得随意调整或修改控制性详细规划中的相关指标。如果涉及对控制性详细规划局部修改的，应依据《城乡规划法》按程序进行论证与修改。

但是，对于出让用地，建设用地规划许可则不是一项“真正”的规划许可。《城乡规划法》第三十八条提出，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权的出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。由于建设单位是领取建设用地规划许可证，因此，不存在城乡规划主管部门在受理许可申请后的审查、决定等相关程序。如果建设用地规划许可与周边存在重大利益关系的，城乡规划主管部门也无法告知利害相关人进行听证。由于规划条件在土地出让前提出，而建设用地规划许可在“招拍挂”的过程中完成，因此听证程序如何设置是一个值得研究的问题。从另一个角度来看，出让用地的建设用地规划许可是不存在的，只是设置了城乡规划主管部门监督土地主管部门是否将规划条件作为土地使用权出让合同组成部分的内部程序。