土地使用管制图的优化方法

1）地块与产权边界

地块是城市土地使用与管制划分的最小单位，在《物权法》的背景下也是土地的产权边界，即用地的边界也是产权的边界。产权是一种排他性制度。获得了土地的使用权，就意味着产权人拥有对土地的占有、使用、收益和支配的权利，并且这种权利受到了宪法和法律的保护。同时，为了公共利益，需要对土地使用进行限制。产权地块界定了土地使用的范围，它既是权利的边界，也是责任的空间。容积率的计算以及建筑的退让均以产权边界为基准。城市规划中存在两类地块：现状地块和规划地块。一个地块的大小涉及土地出让、开发的方式以及土地的性质。地块的划分要有利于未来土地使用的便利和功能的发挥。各种功能的设施都有最小的面积要求，如中小学校、电影、火车站等都有最小的面积标准。城市土地使用的调整是城市规划的重要内容，它既包括用地性质的调整，也包括地块大小的调整。地块大小的调整包含了将大地块划分为小地块，也包括了将小地块集中成为大地块。

现状地块是现实使用的用地范围和产权边界，而规划地块则是对未来土地使用所设定的意图，并不一定是产权地块。地块的划分要便于形成一个独立的产权单位。如果在规划许可时，规划地块就是未来的产权地块，则表明控制性详细规划的实效性较强。地块大小的划分应当依据现状情况和城市规划目标，并考虑如下因素：①土地使用性质。公共设施、居住用地、工业用地等不同的土地用途会有不同的地块要求。②规划控制要求。地块的划分要符合城市规划中红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等控制要求。③区位条件。不同的区位条件，也会对地块的大小产生影响，如同一功能的地块在城市中心区与郊区会形成区别。

2）地块使用的管制内容

地块使用的管制是对产权地块上的建设内容、位置、相邻关系以及与城市功能关联等方面做出规定。城市规划中对地块使用的管制模式采用的是目标模式而不是假设模式。土地使用管制不是采用未来会出现的情形，规划应如何控制，而是采用土地使用应该符合城市规划预设的目标和要求，也就是为实现一定的目标而对土地使用采用一定的管制措施。土地使用一般包括三个方面的内容：①土地使用的本体目标。在土地资源稀缺的中国，土地资源的使用效率是土地使用的一个重要目标。②土地使用中的风险防范。由于城市土地使用的关联性，任何土地的使用都必须防范风险，维持良好的相邻关系。③土地使用与城市功能关联的内容。城市是众多土地使用的集合，各块土地都应保持城市功能的关联。

地块使用的本体目标是在环境条件的约束下，实现土地使用效率最大化的目标。从地块使用的角度来看，各个层次城市规划和专项规划所规定的要求就是土地使用的本体目标。这些目标既包括具体的控制指标，也包括抽象的建筑美学标准。土地使用的本体目标主要用下列指标表达：①用地性质。这是土地使用的核心内容，它既规定了土地可使用的类型，也包含了土地开发的性质，如土地是否是混合开发等。②地块控制指标。这是对土地开发强调的限制，包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度。实际上，土地开发指标与现状地块周边的土地使用相关性较大。③对地块拟建建筑的控制要求。这是指从城市设计、街道景观以及风貌保护等角度对拟建建筑在建筑形态、建筑风格、建筑高度等方面的限定等。(www.xing528.com)

城市土地使用不仅是本体的问题，城市中的土地使用还是相互关联的，并产生了相互影响的外在影响。地块使用中的风险防范是为了城市发展中的公共安全、公共健康、社会福祉等方面的目的而对拟开发的地块进行的限制，也就是地块使用中的相邻关系应当符合相关的规范和要求。这包括了交通、卫生、环境、消防、结构等各个方面的风险与危险预防和防范。土地使用的风险防范主要是通过拟建建筑的退让方式进行限制。拟建建筑的退让是通过综合分析日照间距、结构安全控制、消防退让、环保退让、卫生防疫等来确定。通过建筑的退让，规避外在影响所产生的风险，形成良好的相邻关系。

地块是城市中的一个组成部分，地块的使用在功能上应当与城市形成一个整体。地块使用与城市功能性的联系主要是针对地块使用中的公共设施、基础设施的配置要求以及人文关怀等方面的要求。地块使用为了满足社会功能的需要，承当了一定量的公共设施配套要求。例如，居住用地的地块设置了卫生、教育、体育、养老以及社区管理等方面的配套要求。对地块的使用要求还包括残疾人通道等社会福利标准等。这是土地使用者应当承担的社会义务。地块的使用需要在交通、能源、电力、电信、给水、排水等方面与城市基础设施系统衔接。基础设施的欠缺，会影响拟建建筑在建成后的正常使用。

3）地块管制的表达形式

地块管制的内容需要用一定的形式表达。从表达方式的角度来看，地块管制的表达形式分为文字表达与图纸表达两种方式。地块的管制方式是通过定量、定性、定位的方式来全面、准确地表达管制的内容。对于定量和定性的内容可以采用规范性的文字进行表达，如对用地性质、开发强度以及城市设计的控制要求等。但是，对于定位的表达，文字则无能为力。由于地块的使用是平面的或者是立体的，图纸更能清晰地表达定位方面的管制内容。一般的土地使用涉及定位方面的内容仅靠平面图的方式即可以清楚地表达管制的意图。例如，用地的边界、建筑物的退让边界以及其他控制线等，可用平面的方式来表达。对于特殊的地段，如地铁站点周边的地块管制等，可以采用立体的方式来表达。例如，地铁站与地块使用之间的关系等，可以采用立体的方式来表达。地块管制的文字与图纸共同构成了地块图则。

从管制效力的角度来看，地块管制的表达形式分为规定性内容与指导性内容。地块图则的所有内容并不都是规定性的。通过法定程序制定的地块图则具有法律效力。规定性内容是地块开发过程中应当遵守和必须执行的部分，而指导性内容则是地块开发的引导方向。规定性内容包括用地边界、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑后退等内容，而指导性内容包括建筑形态、建筑风格、体量、色彩等方面的要求。由于规定性内容是应当遵守和执行的，规定性内容的表达应当具有明确性和严密性，不能在实施过程中出现歧义。无论是规定性内容，还是指导性内容，都可以采用定性、定量的方式来表达，也可以采用文字的形式或者图则的方式来表达。