建设管理模式优化方案

CM模式是采用快速路径法施工（Fast Track Construction）时，从项目开始阶段业主就雇用具有施工经验的CM单位参与到项目实施过程，以便设计师提供施工方面的建议，并且随后负责管理施工过程。这种模式改变过去全部设计完成后才进行招标的传统模式，只要完成一部分分项（单项）工程后，即可对该分项（单项）工程进行招标施工，由业主与各承包商分别签订每个单项工程合同。该模式需要业主、CM单位和设计方组成联合小组，共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工。CM单位负责工程的监督、协调及管理工作，在施工阶段定期与承包商交流，对成本、质量和进度进行监督，并预测和监控成本和进度的变化。

根据合同规定的CM经理工作范围和角色，可将CM模式分为代理型建设管理（“Agency”CM）和风险型建设管理（“At Risk”CM）：

（1）“Agency”CM模式

在这种模式下，CM经理是业主的咨询和代理。业主选择代理型CM主要是因为其在进度计划和变更方面更具灵活性。无论施工前还是施工后，CM经理与业主是委托关系，业主与CM经理之间的服务合同是以固定费用或比例费用的方式计费。施工任务仍然大都通过竞标来实现，由业主和各承包商签订施工合同。CM经理只为业主提供项目管理，与各承包商之间没有任何合同关系。因此，对于代理型CM经理来说，经济风险最小，但声誉损失风险很高。

（2）“At Risk”CM模式

在这种模式下，CM经理同时也担任施工总承包商的角色。业主一般要求CM经理提出保证最高成本限额（Guaranteed Maximum Price，GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿；如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但CM经理由于额外承担了保证施工成本风险，因而应得到节约投资的奖励。有了GMP的规定，业主的风险减少了，CM经理的风险增加了。风险性CM模式中，CM经理的地位相当于一个总承包商，与各专业承包商有直接的合同关系，并负责工程以不高于GMP的成本竣工。

上面两种模式的各方关系如图5.7所示。

图5.7　CM模式下两种管理方式的各方关系(www.xing528.com)

CM模式具有以下优点：

（1）建设周期短

这是CM模式的最大优点。在组织实施项目时，可以打破传统的设计、招标、施工的线性关系，代之以非线性的阶段施工法（Phased Construction）。CM模式的基本思想就是缩短工程从规划、设计、施工到交付使用的周期，即采用Fast Track模式，设计一部分，招标一部分，施工一部分，实现有条件的“边设计、边施工”，使得设计与施工之间的界限不复存在，二者在时间上产生搭接，从而提高项目的实施速度，缩短施工周期。

（2）CM经理的早期介入

CM模式改变传统模式项目各方依靠合同调解的做法，代之以依赖设计方（建筑师/工程师）、CM经理和承包商在项目实施中的合作，业主在项目初期就选定了设计方（建筑师/工程师）、CM经理和承包商，由他们组成具有合作精神的项目组，完成项目的投资控制、进度计划与质量控制和设计工作，这种方法被称为项目组法。CM经理与设计方是相互协调关系，CM单位可以通过合理化建议来影响设计。

CM模式的缺点主要包括：对CM经理的要求较高，CM单位的资质和信誉都应比较高，而且配备高素质的从业人员；分项招标容易导致承包费用较高。

CM模式适用于：设计变更可能性较大的工程项目；时间进度为最核心因素的工程项目；因总体工作范围和规模不确定而无法准确定价的工程项目。

采用CM模式，业主把具体项目管理的事务性工作通过市场化手段委托给有经验的专业公司，不仅降低项目建设成本，而且可以集中精力做好公司运营。

CM模式在欧洲各国及美国、加拿大、澳大利亚等许多国家，被广泛地应用于大型建筑项目的采购和项目管理，具有代表性的项目是美国的世界贸易中心和英国诺丁安地平线工厂。在20世纪90年代进入我国之后，CM模式也得到一定程度上的应用，如上海证券大厦建设项目、深圳国际会议中心建设项目等。