任何一个建设项目都固定于一定的地点,必须占用一定数量的土地,因此必然会发生为获得建设用地而支付的费用,这就是土地使用费。土地使用费由土地征用及迁移补偿费和土地使用权出让金组成。
1.土地征用及迁移补偿费
土地征用及迁移补偿费是指建设项目通过划拨的方式取得无限期的土地使用权,依照《中华人民共和国土地管理法》等规定支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍,土地年产值按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括以下几个方面。
(1)土地补偿费。征用耕地的补偿标准,为该耕地年产值的6～10倍,具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准,由省、自治区、直辖市人民政府制定。征收无收益的土地,不予补偿。
(2)青苗补偿费和补征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。这些补偿费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区菜地时,还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发基金。
(3)安置补偿费。征用耕地时安置补偿费,按照需安置的农业人口数计算。需安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个农业人口的安置补助费标准,为该耕地每被征用前3年平均年产值的4～6倍,每亩耕地的安置补助费不得超过被征前3年平均年产值的15倍。征用其他土地的安装补偿费,由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补偿费标准规定执行。
(4)缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县市土地管理机关从征地费中提取的土地管理费的比率,要按征地工作量大小,视不同情况,在1%～4%幅度内提取。
(5)征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费。搬迁运输费,企业单位因搬迁造成的减产、停产损失补贴费,拆迁管理费等。
(6)水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费,库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等恢复、迁建补偿费,库底清理费,防护工程费,环境影响补偿费用等。
【例4-6】 某企业为了某一工程建设项目,需要征用耕地100亩,被征用前第一年平均每亩产值1200元,征用前第二年平均每亩产值1100元,征用前第三年平均每亩产值1000元,该单位人均耕地2.5亩,地上附着物共有树木3000棵,按照20元/棵补偿,青苗补偿按照100元/亩计取,现试对该土地费用进行估价。
(3)地上附着物和青苗补偿费=6+1=7 (万元)
附着物补偿费=3000棵×20元/棵=6万元
青苗补偿费=100亩×100元/亩=1万元
综上所述,土地费用= (1)+ (2)+ (3)=88+55.2+7=150.2 (万元)
2.土地使用权出让金
土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权出让方式,取得有限的土地使用权,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,支付土地使用权出让金。(www.xing528.com)
(1)国家是城市土地的唯一所有者,并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者,该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是法人资格的企业单位,也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。
(2)城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
1)协议方式是由用地单位申请,经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。
2)招标方式是在规定的期限内,由用地单位以书面的形式投标,市政府根据投标报价、提供的符合规划方案的建设用地。在多个单位竞争时,要根据企业信誉等综合考虑,择优选择。该方式适用于一般工程建设用地。
3)公开拍卖是指在指定的地点和时间,由申请用地者叫价应价,价高者得。这完全是由市场竞争决定,适用于盈利高的行业用地。
(3)在有偿出让和转让时,政府对地价不作统一规定,但应坚持以下原则。
1)地价对目前投资环境不产生大的影响。
2)地价与当地的社会经济承受能力相适应。
3)地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
(4)关于政府有偿出让土地使用年限,各地可根据时间、区位等各种条件作为不同的规定,一般可在30～99年之间。按照地面附属物的折旧年限来看,以50年为宜。
(5)土地有偿出让和转让,土地使用者和所有者要签约,明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。
1)有偿出让和转让土地使用权,要向土地受让者征收契税。
2)转让土地如有增值,要向转让者征收土地增值税。
3)在土地转让期间,国家要区别不同地段,不同用途向土地使用者收取土地占用费。
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