项目业主与施工单位协调优化方案

有一种提法：“监理单位代表业主的利益”，这种提法容易使人误解为监理单位只是为业主利益服务，而不是为施工单位利益服务。较为确切的提法应当是，监理单位为双方的正当利益服务，监理组织在对项目业主与施工单位之间利益关系进行协调时应该正确认识这个问题。我们应当把工程实物看作是施工单位的产品（当然也包含设计单位的活劳动和材料设备生产者的活劳动和死劳动），而不应当把它看作是业主的“产品”。业主发包工程实质是向施工单位购买建筑产品。业主与施工单位之间的关系是等价交换的关系，即施工单位要按时交付即定质量等级的工程实物，业主要按时支付等价工程款。这种等价交换的关系，是以事先双方签订“平等条约”和双方履行“平等条约”。监理单位作为工程承包合同管理和工程款支付的签认者，它所执行的原则应当是等价交换。因此说，监理单位是为双方的正当利益服务，而不仅仅是为业主利益服务。事实上，监理单位监督工程质量和进度，正是为了施工单位的施工组织和施工支持方案提出改进意见，使施工单位的工程成本得到降低，工程利润得到增加，这些都直接体现了为施工单位利益服务。

我们常说监理单位是服务性的，这主要是针对工程建设的“工作事务”而言的，“为业主提供监理服务”的提法也是这种含义。但“工作事务”与“维护利益”并不是统一的概念，不能混为一谈。从维护利益上讲，如果说“监理单位是为维护业主利益服务”，这仅仅是部分正确而不是完全正确。因此，正如前面所述，监理单位所奉行的原则应当是执行等价交换的原则，在维护业主利益的同时，也要维护施工单位的利益。实施建设监理的重要目的的之一，就是要消除经济交往中任何一方损害对方正当利益的现象，否则实行建设监理制就没有什么意义。

建设单位通过招标投标或议标，将整体项目进行总承包或分阶段承包，或进行单位工程招投标，中标的承包单位与建设单位通过承包经济合同，建立相互关系。监理工程师的协调范围和内容，主要是促使甲乙双方相互配合，各自按期、按质地履行合同所规定的义务，以保证项目三大控制目标顺利实现。业主与承建单位对工程承包合同负有共同履约的责任，工作往来频繁，在往来中，对一些具体问题产生某些意见和分歧是常有的事。在这个层次的协调中，监理工程师作为独立的第三方，应处于公正的立场，本着充分协商的原则，耐心细致地及时协调履约中出现的各种矛盾，并敦促双方按合同义务履约，尽到各自的责任。

任何一个工程在施工过程中，均会出现额外的工作量。对于工作量的确认，监理工程师应仔细核算，严格把关，既要对业主负责，又要对承包商的事实予以认可。在最终结算时，监理作为公正的第三方，对于承包商的合理要求及有关费用应该据理力争，不应一味偏向业主，给承包商带来不应有的损失。

监理工程师在不同阶段，需要协调业主与承建单位关系的内容也不尽相同，因此，协调工作内容和方法也随阶段的变化而变化。

（1）招投标阶段的协调中标后，承建单位与业主要根据招标书中所拟定的合同原则，双方在平等的基础上，协商合同。这一阶段协调的主要任务，将集中在条款洽谈、合同洽谈和签订。其中最敏感也是最重要的条款是双方的责、权、利、奖罚和索赔。监理组织首先要对双方的法人资格和履约能力进行复核。其次，合同中要明确双方的权、责、利。比如合同中首先应明确建设条件和施工环境，这是建设单位的主要义务，如业主（建设单位）在建设条件方面要保证资金到位，计划三材、设计图样的按时供应；业主（建设单位）在合同中要明确保证“四通”一平的施工环境，做到路通、电通、水通、电信通以及建设场地的平整，还要保证资金材料（甲供部分）、设计、建设场地和外部水、电、通信、道路的“五落实”。准备阶段建设单位是主要矛盾方面，没有上述条件的保证，施工单位是无从着手开工准备工作的。承建单位要实行“五包”，即按工期定额总包工期、按质量评定标准包工程质量、按投标书包单或总价（若是总价合同的话）、按施工图预算包材料、按承建单位项目整体要求包配套竣工。“五落实”未落实而影响“五包”，或“五包”未按合同兑现，均应受罚，双方罚款条件应对等。

国际工程项目承包时，必须熟悉国际土木工程施工合同条件（FIDIC），按其施工惯例签订合同，特别是在其特殊（专用）条款的拟定上要对“双方”进行协调。

（2）施工准备阶段的协调，做好施工准备是顺利组织施工的先决条件。施工准备工作包括施工所必要的劳动力、材料、机具、技术和场地准备，这就需要业主和承建单位双方分工协作，共同完成，为开工和顺利施工创造条件。开工条件是：有完整有效的施工图样；有政府管理部门签发的施工许可证；服务和材料渠道已经落实，能按工程进展需要拨款、供料；施工组织已经批准；加工订货和设备已基本落实；施工准备工作已基本完成，现场已“五通一平”（水通、电通、路通、气通、电信通、场地平整）。

施工准备涉及资金问题，如果资金不落实，很多准备工作无法进行。国际惯例是业主按合同规定先拨给一笔动员预付款，一般为工程造价的8%～15%不等，个别的有达到20%甚至25%的，国内有些部门和地区规定，业主应拨给承建方全部材料周转金（一般不超过当年工程量的25%，安装工程一般不超过当年安装量的10%，特殊情况可适当增加）。若业主不按合同规定付给备料款，可商请经办银行从业主账户中支付。承建方收取备料款后应抓紧准备，在约定期限内开工，否则业主方可商请经办银行从承建方账户中收回预付款。为避免以上不愉快事情的发生，监理工程师应保持双方信息沟通，协商办事，督促双方严格按合同执行。

（3）施工阶段的协调这阶段的协调工作，包括解决进度、质量、中间计量与支付签证、合同纠纷等一系列问题的协调管理与平衡调度。

1）进度问题的协调。如乙方没能按合同规定完成月进度指标或网络图的排队工期，这方面协调起来有时十分复杂，主要是因为造成进度失控的因素错综复杂，有建设单位、设计单位的制约因素，也有施工单位的主观因素，为此要首先分析进度失控的诸多因素，找出主要矛盾，再认真分析责任，加以协调解决。比如由于资金不到位，施工单位已经垫付了3个月的资金，并已向银行超规定借贷；资金不足影响了正常进度，就不宜单方要求施工单位按合同工期完成。资金不能够及时到位而影响进度，主要应由建设单位负责，而不能将风险转嫁给施工方。实践证明，有两项协调是很有效的：①业主和承建单位双方共同商定一级网络计划，并由双方主要负责人在一级施工网络计划上签字，作为工程承包合同的附件；②设立提前竣工奖，商请业主（监理代行）按一级网络计划节点考核，分期预付，让承建单位设立施工进度奖，调动承建方职工的生产积极性，如果整个工程最终不能保证工期，由业主从工程款中将预付工期奖扣回并按合同规定予以罚款。(www.xing528.com)

2）质量问题的协调。监理工程师对质量问题协调主要应掌握，大的原则质量问题和事故决不妥协放过，小的不影响使用功能和寿命的，采用积极弥补的措施加以解决。即使在质量与进度发生矛盾时，也应当本着质量第一的精神加以协调处理，决不可以牺牲质量而保进度。更重要的是质量问题万不可死后验尸，而应当防患于未然，做好质量问题的预控制。实行监理工程师质量签字认可制，对没有出厂证明、不符合使用要求的原材料、设备和构件，不准使用，对不合格的工程部位不予验收，也不予计算工程量，不予支付进度款。

3）签证的协调。设计变更或工程项目的增减是不可避免的，且是合同签订时无法预料的和未明确规定的。对于这种变更，监理工程师要仔细认真研究，合理计算价格，与有关各方充分协调，达成一致意见，并实行监理工程师签证制度。

4）合同争议的协调。我国建设部和有关监理规定中指出：“建设单位与承建单位在执行承包合同过程中发生争议，应当提交社会监理单位进行调解。社会监理单位接到调解要求后，应在30日内将调解意见书面通知双方。如果双方或其中任何一方不同意调解意见，可以在接到调解书面意见之日起15日内，报请受监工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门调解。经调解仍有不同意见时，可以申请当地经济合同仲裁机关仲裁”。

由上述规定可以看出：监理工程师是作为调解人的身份处理建设单位和承建单位的合同问题的。建设监理规定赋予了这一责任，那么监理单位的“调解意见”将是举足轻重的，为此必须首先全面听取建设、承建双方对合同纠纷的申诉和意见；做必要调查研究和核实，凭借群体的优势，对建设单位与承建单位的纠纷或争议作出一个准确、科学的判断，只有这样才能提出使双方认可的公正的解决意见。

对甲乙双方合同的纠纷，首先应分清责任，协商解决，对双方均负有一定责任的，则应分轻重，然后再公正地进行协调，一般情况下，合同问题是可以通过协调解决的，作为监理工程师不赞成采用伤害感情、贻误工作的“诉诸法律”审判，协商不成时才向合同管理机关申请调解或仲裁，对仲裁决定不服时可在收到裁决书15日内诉请人民法院审判决定。上述仲裁程序是指国内工程项目而言，若系国际招标工程项目，应按FIDIC有关合同条款执行。一般合同争议切忌诉讼，应尽可能协商解决，否则，会伤害感情，贻误时间，甚至可能落个“两败俱伤”的结局。只有当对方严重违约而使自己的利益受到重大损失而不能得到补偿时才采用诉讼手段，如果遇到非常棘手的合同纠纷问题，不妨暂时搁置等待时机，另谋良策。

索赔和反索赔是合同协调的一大难点，为此监理人员一定要进行事先控制预先分析可能引起索赔的问题，把承包单位提出的索赔问题要调查取证，实事求是，不偏袒任何一方，秉公处理。公正准确的判断是监理工程师搞好协调工作的基础。

（4）交工验收阶段的协调业主在交工验收中可以提出这样那样的问题，承包单位应根据技术文件、合同、中间验收签证及验收规范作出详细解释，对不符要求的工程单元应采取补救措施，使其达到设计、合同、规范要求。

国内工民建工程一般在交工验收后20天内（大中型水利工程不受此限制）编出竣工结算和“工程价款结算账单”，办理竣工结算，结清账款。结算中既要防止承建方虚报冒领，又要防止业主无故延付。按国家规定，延时工程款按每日0.03%的利率处以罚款。

（5）协调总包与分包单位之间的关系，首先选择好分包单位，明确总包与分包的责任关系，乃至调解期间的纠纷。