运维管理的基本工作及优化策略

设施设备的信息完备性是运维管理的基本保障，整个运维阶段的管理工作，主要包括了下述内容。

1）设施设备的台账管理

设施设备台账是建筑运维管理中常用的设备参数表格，是指为汇总反映各类设备的使用、保管及增减变动情况而设立的设备登记簿。设施设备台账的主要内容有设备的编号、名称、型号、规格、重量、修理复杂系数、制造厂、制造日期、进厂日期、使用部门、安装地点、原始价值、折旧率、动力配置、随机附件及转移情况等。

设施管理的管理人员需要充分掌握设备的各种信息，在安装调试后，对设备进行编号登记，并填写设备登记卡片、登记表、设备台账等，记录设备的类型、重量、基本性能、设备部件、预计使用年限和设备变动情况等基本信息。在设备使用过程中，要进行设备维护保养计划，以上信息就是组织有效设备维护保养所需的依据。在设备检修时，检测人员需要根据设备设计安装细则和图纸资料、设备使用手册或操作规程手册，进行设备的测试、操作与维修。

在智慧运维管理中，管理人员可以用BIM 数字模型提高设施设备台账的效率，实现数字化的设施设备台账。BIM 技术的优势之一在于存储了各种设施设备的竣工图，或是将新增设施设备数字信息存储在已有的三维BIM 模型中，因此在基于BIM 模型的数字化运维管理系统中，可以从三维数字模型获取设备信息，建立设备台账，满足设备及零部件入库、折旧、维修、保养、更换、报废等工作的跟踪和记录的要求。优势之二是BIM 模型的三维可视化功能，用户既可以通过设备信息的列表方式来查询信息，也可以通过三维可视化功能来浏览设备的BIM 模型。优势之三是BIM 技术与其他信息技术的数据融合，例如，物联网技术的RFID 标签标识可以识别设备资产或状态，并通过BIM 模型精准定位到具体位置，方便查询。例如，在医院管理的设施设备维护中，各种医疗设施管理的类型多、数量多，利用数字化BIM 模型和设施设备RFID 芯片的融合，医院建筑内的诊疗设备、办公家具等固定资产都可以基于位置进行可视化管理，固定资产在楼层和房间的布局可以多角度显示，使用期限、生产厂家等信息也可即时查阅，通过RFID 标签标识资产状态，还可实现自动化管理，不再依赖纸质台账。目前，基于BIM 技术进行台账记录仍主要依赖人工录入，在完全智慧化运维到来时，设施设备的台账建立可以通过机器视觉、自然语言处理等技术实现语义识别的信息自动提取、记录和更新。

2）设施设备的巡检

设施设备巡检工作主要是确保各种设施设备一定时间段内的质量、安全等方面的运行状态，针对缺陷和安全隐患能及时采取有效措施，保证整个运维系统的稳定和安全。

巡检系统的发展，主要体现在系统的软件和硬件发展。巡检系统的硬件从接触式发展到非接触式，主要体现为信息钮方式和射频方式；软件也多借助于网络实现数据的信息化管理。以巡检结果管理方式为划分依据，设备巡检管理系统可以划分为人工巡检管理方式、半自动化设备巡检管理系统和智能化设备巡检管理系统。

（1）人工巡检管理方式

人工巡检主要是依靠巡检人员的个人经验进行设施设备故障、安全状态的识别，依赖手工进展纸质文档的记录，这是最传统的巡检方式。

（2）半自动化设备巡检管理系统

半自动化设备巡检管理系统需要一定的计算机水平，其核心是信息钮和手持式巡检仪。这种方式具有数据的永久保存和督促巡检员准时到场巡检的作用。巡检结果虽然可以实现永久保存，但依旧需要手工填写纸质巡检表。

（3）智能化设备巡检管理系统

首先，把需要巡检的设备组件在施工阶段就预埋上RFID 芯片，并且映射至BIM 模型这样可以量化巡查任务；巡查工作任务还可以通过模型展示指引，提高工作效率；系统通过动态分配的巡查任务，针对各种设备特点、巡查人员工种订制工作事项。其次，借助BIM 的建设期归档信息，巡查人员发现问题设备时，可以马上通过手持终端调取相关设备技术资料，方便巡查人员查找原因。对于一些比较初级、简单的问题可以现场自行处理，无法处理的问题再通过系统提交修理部门维修，大大节约了人力成本，也变相增加了设备的使用效率。模型通过展现和查询系统、设备之间的控制逻辑拓扑和供电回路、地理位置、安装盘柜等信息，实现三维智能故障检修辅助。

（4）智慧化设备巡检

在智能巡检的基础上，智慧化设备巡检加入了人类的认知逻辑，可以模拟人的感知、触觉、听觉等，利用计算机视觉、机器学习、深度学习等人工智能算法，将巡检规则和内容进行算法化以后，通过巡检机器人的类化来开展巡检工作。这种智慧巡检方式就是“机器换人”，大大减少了对劳动力依赖，同时还能到很多人类不能到达的危险区域进行巡检。

3）维修保养

在建筑维护管理过程中，各个建筑物及相关设施需要进行日常运营维护，包括应需维护、定期维护、设备大中修，BIM技术能快速、轻松地对应急维修设备数据进行访问，实现低成本、高效率的管理工作。(www.xing528.com)

BIM 技术可以提高设备维修管理的流程和效率。按照设施维修计划，定期对设备的易受损部件进行维修和更换，维修人员依据BIM 信息对故障报修的设备，快速定位，提供维修设备相关的技术资料和维修记录，提供到达维修位置的最佳路径。在维修后采集或录入维修信息，系统能自动记录维修结果，对更换设备或部件、构件的情况，自动在模型中进行记录和更新，并进行设施设备维修统计和分析。

除了建筑内部的维护管理，BIM 技术还可以支持管网的维修管理。在建模系统中完整地建立给水排水、通风、空调等专业的管道网络BIM 模型，尤其是地下或隐蔽工程部分的管网，包括管网的布局、精确的走向和控制开关的准确位置，建立各种管网控制开关的相互顺序和控制逻辑关系。在管网维修和故障处置中，提供快速定位、维修最佳路径和各种开关控制逻辑判断功能帮助维修人员进行管网维修和故障处置。

4）设备维护的方式

（1）反应性维护

反应性维护（Reactive Maintenance）是设备一直使用到故障之后才进行维修。设备可修则修，不可修就置换。这种策略对那些成本很低，故障之后也无大碍的设备是可取的甚至很适用的。例如，厨房的灯泡坏了，换个新灯泡价格很低，其损坏后的影响也很小。但是，如果故障的成本很高和影响后果很严重，这种方法就不可取了。因此，反应性维护具有一定的缺点，这些缺点包括：

①容易违反安全或环境法规。

②故障之间的危害会增加维修成本。

③建筑的产品质量降低。

④建筑设备的可用率降低。

⑤增加了浪费和返工的成本。

（2）预防性维护

预防性维护（Preventative Maintenance）一般是用来针对那些高故障成本的设施设备。为了达到预防的目的，“故障 ”不仅指设备不能运转了，而且还包括设备不能在所需的质量、成本和产量下执行其应有的功能。为了避免过高的故障成本，预防性维护常常包括了定期加润滑油，调节、置换部件和清洗。这样做是基于如下的假设，即磨损是一个缓慢持续而不断累积的过程。预防性维护就是要阻止这种磨损的累积，使它保持在低水平。然而，大部分的磨损是突发的，一些外界的压力如润滑油污染物或是设备超过了设定极限，都会加速磨损，使本来很少或没有磨损的设备立刻老化。如没有及时维修设备会造成剧烈磨损而明显缩短设备的使用寿命。所以，许多预防性维护要么显得没必要，要么就是进行得太晚而没有效果。

基于上述原因，预防性维护具有一定的副作用：实施了过度的维护，以及没有必要的维护或者是没有效果的维护，导致增加不必要的维护成本，和出现由于不正确维护操作而引起故障的可能。

（3）预测性维护

预测性维护（Predictive Maintenance）通过分析实际设备的性能来决定维护的时间，以此来做预测维护活动。在这一策略中，预测性维护中的监测可以针对旋转式设备、电子设备、过程设备、传送器、阀门和其他设备类型。

在设施管理过程中，通过定期的预测性设施维护，可以在潜在问题发展严重前就找到问题，从而进一步产生价值。通过获取和对设施、构建系统和资产缺陷进行分类，设施管理系统可以提高设施资产的价值和环境效能。设施管理系统可以评估需要的投资、节省的能源和运行成本，以及每个机遇带来的投资回报，然后自动生成工作请求和资本项目，以管理缺陷的修复或环境机遇的落实。结果就是确保设施资产和基础设施处于最优运行状态，而且维护成本、服务提供和资本投资能达到最适合该机构的平衡状态。