服务实践：临时安置房保障运动员生活，提高造价咨询效率

1.可行性研究阶段

1）进场伊始我们立即着手编制了本项目《总进度计划书》，我们详细考虑了本项目建设各个阶段工作内容和持续时间、每项工作特点、工期进度可控性、充分考虑学校寒暑两个假期以及学校招生刚性需要，以及学生宿舍装修必要的晾晒时间等。

总进度计划编制完成后，向建设方汇报，获得建设方同意、认可和赞许。

2）编制可行性研究报告并审批通过。

本项目建议书于2017年11月13日取得发改委批复。可行性研究报告编制前，我们对已批复的项目建议书进行了仔细研读。

考虑到一年半时间差，其间各种政策调整、新文件出台和材料费大幅上涨，我们在编制、申报《可行性研究报告》中充分考虑了各种造价影响因素，杜绝项目实施中出现问题。

（1）理清学校隶属关系。

西安市奥体学校隶属于西安市体育运动学校，并非项目建议书说的两块牌子一个班子。

（2）估算单方造价。

从项目建议书批复到可研报告编制，中间经过了一年半时间，其间西安市人工费、材料费大幅上涨，同时2019年4月1日起实施《建筑结构可靠性设计统一标准》（GB50068-2018），恒荷载分项系数由1.2调整到1.3；活荷载分项系数由1.4调整到1.5，致使结构截面、配筋率相应提高，造价增加，导致《可研》估算费用高于《项目建议书》。

我们对一年半主材市场价进行询价并制作询价对比表和材料价格变动趋势表，来说明材料变动对投资估算影响。根据恒荷载分项系数、活荷载分项系数调整，初步计算出钢筋用量和商品混凝土用量将增加10%，估算单方造价增加值，为准确控制造价做好事先准备工作。

（3）建筑面积变化。

依据西安市教育局《关于设立奥体学校的批复》（市教函［2016］212号文），奥体学校办学规模为17个班，计划招生810人，我们按现行规范对建筑物面积进行详细计算，发现《项目建议书》宿舍楼和食堂面积考虑不足，为满足在校学生住宿就餐和变压器室、高低压配电室、水泵房、换热站设备用房和地下人防与停车，《可研》宿舍楼增加建筑面积1585 m2，食堂增加建筑面积779 m2；地下室增加建筑面积1662 m2。

建筑面积合计增加4026 m2，因功能、规模增加导致工程费用增加1180.23万元。

对于增加的建筑面积和工程费用，我们使用了价值工程法进行分析，增加面积功能重要性系数和增加工程费成本系数分析计算结果，满足提高价值工程中成本略有增加，功能大幅度提高方式，因此此次建筑面积变化符合业主切身利益。

（4）城市基础设施配套费。

根据西安市城乡建设委员会西安市财政局《关于修订城市基础设施配套费征收管理实施细则的通知》（市建发［2018］70号）文件，财政投资中小学教学用房可减缴城市配套费，经多方努力落实本项目不属于减缴范围，此费用222.5元/m2，费用金额：327.89万元。

此部分费用《项目建议书》中未计取。

（5）学生临时安置可能引发的社会稳定风险。

现有建筑拆除后，建设期间设置临时安置用房，保障运动员正常生活，安置房拟建于西侧篮球场，待项目建成后搬迁至新的宿舍楼。

拟临时安置运动员90人，按6人间考虑，配备洗澡间、门卫及其他临时用房，共计20间。临时安置房屋采用彩钢夹芯板房，施工方便快捷。临时安置房屋配备空调等基础设施。

考虑到有些学生及家长接受不了在临时安置房生活两年的事实，可能会引起被安置运动员的不满，引发社会稳定风险。

我方专门安排人员设计了符合本项目的调查问卷，对利益相关者进行了现场调研，走访学校相关人员，并组织召开了专题会议，形成了《社会稳定风险评估报告》，预判可能出现的风险，并编制了拆迁安置方案，为后续拆迁工作打下了良好的防范风险基础。

在《可研》编制中，多次与校方沟通，采纳体育局相关领导、专家意见，从网上递交评审资料到批复完成历时一个月，最终通过了西安市发改委评审批复。(www.xing528.com)

项目管理与造价咨询有机融合，提升项目信息传递的准确性、及时性以及完整性。全过程工程咨询团队作为一个整体，能够迅速将项目相关信息协同处理。项目管理与设计单位对接设计变更问题，能够快速形成反应链，进而建设方案、投资估算协同调整，确保《可研》能够反映项目实际情况，达到客观、真实、准确目的。

《可研》报建过程可及时掌握项目行政部门政策性文件，传递到投资估算编制人员，使投资估算人员能够及时掌握最新政策信息，确保投资估算更为完整、准确，精度能够控制在±5%以内，远高于投资估算±10%要求，可研评审时，专家对投资估算给予了高度认可。

投资估算造价信息能够准确、完整地传递到下一阶段造价咨询服务中，进一步提高造价咨询服务效率，缩短工作时间。

《可研》对后续工作发挥提纲挈领作用，为后续工作开展提供了坚实基础依据。

2.招投标工作

1）可行性研究报告获得发改委的审批以后，我们立即开始了勘察和设计的招标工作。项目决策立项以后，设计工作就是首当其冲的优先工作了。设计工作对后续工作的开展极其关键，我们在项目管理的过程中，树立“以设计工作先行”的理念，尽早开展设计工作。

在对设计单位进行招标的同时，我们对项目的建设方案进行了更为细致深入的研究探讨，使决策阶段的建设方案越来越清晰、越来越明确具体。

2）为保证工期，在对设计进行招标的同时，也同步开展了旧建筑物拆除和安置房的施工招标工作，选择了施工单位。

3）因为建设单位原有的变压器不能满足供电需求，从其他单位借用的电源也会出现供电不稳定的现象，根据建设方的要求和实际情况，决定重新安装一台1000kVA变压器，以保障学校和后续建设项目的施工用电。针对这个项目，我们预先委托了专业设计单位进行了设计，又对市场情况做了大量的调查和询价，最终保质保量地完成了变压器安装工作，现在已正常供电。

项目管理与招标代理、造价咨询的融合，项目管理对建设项目的建设思路能够贯通招标代理、造价咨询的服务思路，在立项完成后，项目管理提出“以设计工作先行”的理念，在对设计进行招标的同时，也同步开展了旧建筑物拆除和安置房的施工招标工作这一思路，与招标代理、造价咨询充分沟通后，各专业能够预先形成工作方案，全力支持建设思路的实施，做到准备充分、有条不紊。

招标阶段通过“管理先行、平行招标、同步造价”的工作方式，为建设项目节省工期3至4个月，节省直接管理成本30余万元，间接成本节省数额无法估量。

3.设计阶段

2019年下半年可研评审通过后，我们主要的工作是对接规划局，学校建设场地位于隋唐历史文化遗址内，项目规划有很多要求，比如：①建筑物的高度及建筑物之间的距离：宿舍楼太高会影响西邻丹尼尔社区的采光、食堂与原家属楼距离太近会导致食堂采光计算通不过，我方多次与设计院沟通，多次调整设计方案，将整体布局向东偏北方向移动，最终让方案满足采光、消防、投资等各方面要求；②地下室的层数：规划文件上要求要么不设地下室，要么至少设三层地下室，但因投资有限加上建设两层地下室即可满足学校规划的人员停车要求，我方多次前往规划局，把项目的实际情况与规划局进行了有效沟通，最终规划局因地制宜，采用地下两层形式。

目前该项目已到初步设计阶段，我方给设计院提出了设计任务书及限额、限费、限量设计的要求，包括但不限于：宿舍楼高度尽量不超过24 m（公共建筑超过24 m时，即为高层建筑，相应造价会增加很多）；总平面定位最东侧离现有马路距离太近，需满足行车空间及消防要求；宿舍楼距离操场比较近，宿舍楼门口雨棚不宜过大；考虑运动员受伤时通行方便应设置无障碍通道；地下车位布置方案既增加数量又方便停车；因面积受限宿舍楼未设置独立卫生间，但应预留管道，以便后期改造等等，要求设计院严格执行《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019），设计工作正在进行中。我们要求设计院先行完成外形设计及日照分析报告，便于业主方进行日照分析备案，为后续项目的备案实施提高效率。

项目管理与造价咨询的融合，一方面，造价咨询人员根据投资估算配合设计任务书的编制，对限额设计内容提出专业建议，使造价处在可控范围内。另一方面，项目管理能够将设计沟通问题及时、准确反馈给造价咨询人员，造价人员能够动态调整设计概算，提升设计概算的准确性、完整性。

4.实施阶段

1）拆除工程。拆除和安置施工的重点在学生临时安置住房的建设。居住在临时安置房的是活泼好动的青春少年，所以安置房的居住条件、舒适度、安全、卫生、地下排污等均是我们工作的重点，从安置房的规划到施工，我们对每一个环节都进行认真仔细的把关。

根据学校实际情况、对周边环境的影响、省市有关治污减霾的相关要求，提前做好拆除工程的各项安全预案，并提前与市容、治污减霾办等部门进行沟通提前办理拆除手续，在保证学校正常教学和在校学生安全前提下安排专人对拆除现场进行管理和监控，并采取扬尘、防止垃圾抛洒的管理措施，圆满完成拆除、清运工作，获得甲方好评。

通过与业主方沟通，沟通中将利弊与相应政策文件向业主进行了解读，业主同意将拆除工程监理直接发包给我方，这也为我们在此项目全过程工程咨询中滚动经营打开了局面。

2）安置工程。现有建筑拆除后，建设期间设置临时安置用房，保障运动员正常生活，安置房拟建于西侧篮球场，待项目建成后搬迁至新的宿舍楼。在临时用房设计中，我们建议学校采用过道封闭设计，一是有利于房屋保温，二是在使用过程中不会因过道与室内温差造成运动员身体不适。业主方对我们以上提出两条意见全部接受，目前已经实施完成。

根据我们总进度计划，学校临时安置房使用需要跨越两个采暖季，因此，对临时安置点冬季采暖也提出了空调单独供暖，我们向业主列举了三点原因：①临时安置住房为彩钢板结构，保温性能差集中供暖效果差。②电锅炉能耗、电费支出与空调相比过大。③临时安置房使用完成后，空调可以回收再次安装在其他宿舍。我们与业主多次交流汇报，最终业主认可我们的观点，目前学校安置房已经全部施工完成，空调也均安装到位。

3）变压器扩容。 目前1000 kVA新变压器安装就位，学校教学、教职工生活及施工用电都有了可靠电源，体育学校彻底告别借用外电历史，一劳永逸解决电源和施工用电问题。

4）排水管网改造。查阅相关官网资料，复核管井标高，复核现场实际情况，通过反复论证和协商，确保改造方案不影响学校正常教学、不影响后期基坑开挖及不影响施工道路，既降低改造成本又保证后期工程开展不受影响，改造效果得到甲方高度认可。