IPMT模式下的项目实施经验分享

1.建设目标的确定

众所周知，项目及项目管理重要特点是有一个明确的目标，也应明确资源亦即预算以及工期。

明确的目标是一切项目管理活动指南，但是，本项目在IPMT项目部介入前，业主在相当长时间内未能形成一个完整、明确饭店建设目标和标准：委托初期设计时所定标准为四星级，至设计方案审核阶段变成五星级，委托IPMT对项目管理时又提出白金五星级酒店建设目标，又未提出具体标准和要求。业主缺乏明确、切实可行的投资目标。工期目标：要求2018年5月18日酒店开业。

IPMT项目部介入后，充分认识到确定一个完整、明确的建设目标对项目本身及顺利开展项目管理工作十分重要且紧迫。因此，IPMT项目部立即着手对重新定义项目建设标准；首先，IPMT项目部搜集有关星级酒店标准，特别是白金五星新标准，同时组织建筑、结构、暖通、酒店管理等方面专家，结合白金五星标准逐项分析、确定酒店项目设计要求，从技术、经济诸多方面分析建设目标可行性，从而使得本项目建设标准得以明确。

然而，当IPMT项目部根据业主最终确定的白金五星级酒店标准对项目建设标准作细化和明确并由设计单位落实在设计文件上时，其报批投资控制目标已完全不能适用。为确定准确投资控制目标，IPMT项目部迅速对类似项目造价情况和当前市场行情进行大量调研和比较分析。在此基础上采用多种方式估算总投资，最终确定项目建设投资目标为6.85亿元。

此时，IPMT项目部提出的项目建设投资目标事实上已大大高出原报批的投资目标，也高出了设计概算。但相对而言，IPMT项目部提出的项目建设投资目标更加准确符合实际，为项目管理投资控制确定一个可控目标。最终，该投资目标值上报业主得到批准，确定为项目建设投资控制目标。

在明确项目建设标准和投资目标后，IPMT项目部又重新编制项目总进度目标。根据最新建设目标及设计进度和施工周期，最终将其建设工期定在2019年6月18日。

2.设计管理与协调

设计管理是项目管理重点工作之一，贯穿于整个实施过程：方案设计、初步设计、施工图设计及设计变更。IPMT项目部介入后，高度重视设计管理，做了大量设计管理与协调工作。

IPMT组织建筑、结构、机电设备、酒店管理专家，进行方案设计评审优化，效果良好，如：朝北客房调整为37 m2/间，满足白金五星级客房标准；调整电梯布局，增设汽车电梯，使用功能更充分等。设计方案优化，使用功能、建筑布局、结构形式更加合理。优化成果得到业主认可好评。

IPMT项目部又组织业主、设计以及建筑、结构、机电设备、酒店管理专家，结合白金五星标准，从功能、技术、经济等方面评审初步设计，包括：初步设计建筑面积、各功能间面积以及功能细化；主要技术、经济指标是否符合白金五星级标准评分规则；建筑、结构、建筑电气、给水排水、采暖通风与空调等各专业审核。专家评审意见经业主和设计确认之后，由IPMT项目部负责落实。

IPMT项目部除按规定组织具有第三方审图资质单位对施工图纸进行审核外，还组织IPMT项目部内部专家从功能、造价等方面审核施工图，重点审核方案设计/初步设计专家评审意见在施工图设计中落实情况。审核提出问题和建议，由IPMT项目部反馈给设计单位调整或修改施工图设计。

3.承发包模式的策划

项目建设将面对设计、施工和材料设备供应等众多单位。工程任务委托模式、任务分工与责任、合同交界面责任界定，都将直接影响工程项目目标实现。IPMT项目部根据项目建设总目标、设计进度，就承发包模式、招标模式及各种合同结构进行策划，向业主提出书面策划报告，供业主决策。

策划报告分析项目建设各种手续办理情况、现场条件、总体进度工期要求及施工图出图情况，IPMT项目部建议对桩基工程单独发包，并制定桩基直接发包方案。经过充分沟通，桩基直接发包方案获得了当地地方政府认可。由此，桩基招标工作以及桩基施工得以尽快开展和完成。

上部建筑发包，IPMT项目部分析发包模式利弊，并结合本项目幕墙、精装修及使用功能要求高的特点，建议采用“总承包+专项分包”发包模式，并对工程总承包与专业分包界面进行划分。考虑到图纸设计进度及深度、专业性，以及地方职能部门相关要求等，确定幕墙工程、精装修工程（包括门窗工程）、消防、智能化系统安装工程作为专业分包。(www.xing528.com)

4.采购管理

采购管理是项目管理一项重要内容，材料、设备选型直接影响项目投资和项目最终功能和质量，而材料、设备采购进度则直接影响项目总体进度。IPMT项目部根据酒店项目特点，有针对性地确定采购招标操作和管理模式。

首先，IPMT项目部和业主共同确定采购清单，划分材料设备采购甲供、乙供及甲控乙供界面。

其次，IPMT项目部对甲供材料在调研、订货、采购、到货验收、安装等采购工作各个流程各方工作职责进行细致划分，明确各方工作内容和责任，并以正式文件形式加以固定，理顺采购工作中各方工作关系，明确权责分工，提高工作效率。由于采购措施得力，酒店客房、布草间、后厨、电梯、各类机房、消防系统、通风空调系统及智能控制系统等等，设施设备、家具物件、厨具工具等等一次通过外方专业人员的严苛验收。

5.进度管理

项目进度矛盾随着项目实施深入将逐步加剧，IPMT项目部对此有着清醒的认识。

为有效地控制进度，IPMT项目部根据合同中进度目标和工作分解结构层次，按照上一级进度计划控制下一级进度计划，下一级计划分解上一级计划原则分解各级进度计划，将总进度目标落实到分阶段目标中，分级管理，层层控制，变事后为事前控制，变被动为主动控制，达到预控目的。

根据上述分级、分阶段进度管理原则，IPMT项目部在以下5个方面开展进度管理工作：

1）制定进度总控计划，并逐步细化编制年度及各月形象进度计划；

2）严格控制设计进度，对设计单位出图进度进行跟踪管理；

3）制定招投标、材料设备采购进度计划，完成总包、专业分包招标和材料设备采购工作；

4）由工程管理部负责，控制现场施工进度及时纠偏；

5）根据进度总控计划，编制相应工程用款计划。

通过以上措施，IPMT项目部对酒店进度控制取得了预期效果：2019年6月28日通过综合验收，同年7月1日正式移交外方管理团队。