商业风向变化：体验式、特色商业街区逐渐抬头

同质化商业集中供应，电子商务快速发展，冲击着传统商业模式，诸多地区出现百货店关门、购物中心经营惨淡的现象，业界称之为“闭店潮”。当下实体商业正面临生存环境严峻、发展颓势尽显的问题。在商业生存危机日益凸显的当下，创新求变、转型突围，自然而然成为学界、业内的共识。对同质化商业的救亡图存，主打体验式的购物中心与特色商业街区相互融合的商业产品和模式或将成为解决同质化和电商冲击的道路。这类商业模式融合商业该有的全部特点：既是社区底商，满足人们日常所需；又融合了特色商业街，走差异化路线；同时由体验式购物中心抵御电商冲击，并为周边商业街上的商铺带来人气，实现几种价值叠加。这种组合，已经在一些城市得以证明，经得起时间考验。此外，定制网购无法享受到的体验和服务，根据顾客需求打造适合每个购物者的特色街区也是实体商业保持生机的办法之一。

在中国，也有越来越多的商业产品转型体验式Mall和特色商业街。从北京、上海等一线大城市商业来看，在商业竞争极其激烈的情况下，北京乔福、三里屯，上海外滩、衡山路、佛罗伦萨小镇、新天地（见图2.24）等兼具体验感和特色的商业街区；以及成都太古里、汇景街等特色商业街区一直保持着较高的人气，在岁月的大浪中稳步前行。

特色主题商业街区必须不断融入创意。特色化的主题商业街区已逐渐发展成为现代城市的“新名片”，上海新天地将独具特色的“石库门文化”和充满现代色彩的“酒吧文化”相融合；深圳欢乐海岸以“海洋文化”作为街区的主题，让城市中流淌着海水；在街区内部与艺术家进行跨界合作，传统的店铺界限也被打破，开放式的橱窗，使商户与消费者的互动更为趣味直接，顾客不仅可以现场观摩，同时也能参与DIY项目，体验手工制作的乐趣。让人在此可逛、可玩、可歇，感受到有别于都市快节奏的“慢生活”。

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图2.24　上海新天地

我们要重视社区商业的生命周期。所有的社区商业都拥有自己的生命周期，包括前期的销售展示区，中间的入住期和最后的成熟期。规范化的社区商业对于开发商、消费者和商家三方都是有所裨益的，而社区商业的发展更需要做到这三者共赢，形成“BSS”（business、service、social）的全方位运营理念。其中更注重社区空间观念，社区空间共包含三个元素：一是主力的社区超市；二是50—100平方米的邻空间，打造社区客厅；三是全渠道新零售的概念，利用前端App、后端大数据的平台来保证社区居民的全方位服务。

商业空间的发展要想与时俱进，传统的模式和经营缺乏亮点，已经很难满足消费者的需求，需要不断地融入创意。未来会形成更多特别的主题街区，如何在构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性等维度上，让人们感受不同空间场景的魅力和不同街区体验，是未来文旅地产以及商业地产最为关注的核心。