解读上游地产的全新发展视角

作为行业的最上游，地产一直深刻影响着家具的各个方面。多年来，地产销售旺季也往往是家具销售的旺季，虽然这种关联度在最近几年随着新房比例降低、地产政策调整等情况而逐渐弱化。

另一方面的深刻影响是，房地产的户型结构正在成为各大家居企业研究的重点课题，依据户型针对性地提供家具单品或整体解决方案，正在成为行业共识。而这种转变，少不了深圳市家具行业协会的大力推动。

早在2014年，深圳市家具行业协会就正式成立了“深圳家协住宅精装研究院”，大力推动住宅精装产业化，并在每年的深圳时尚家居设计周重点展示，直至成为行业风向标。

而在未来几年，上游地产对家具业的改变将更加深刻。在笔者看来，有几个维度值得关注。

第一个维度是地产工程业务的崛起。随着全装房、精装房的逐渐普及，地产对建材家具产品，尤其是柜类家具的大宗采购将大幅度提升。对定制家具企业来说，能否承受较长的账期、较低的利润、大额的垫资，是决定能否承接这部分业务的关键。当然，并不是所有定制企业都要做地产工程，家庭装修的市场份额依然巨大，焕新需求也会逐渐释放。

2020年以来，工程业务带动了整个家居版块企业在股市的优良表现，但随着消费市场复苏，工程业务的热度也开始下滑。实际上，零售市场依然会是未来的主流，尤其对成品家具来说。为了片面增加营收额而重注工程业务，有可能是饮鸩止渴。(www.xing528.com)

第二个维度是地产公司的自营家具建材业务。很多人担心，当碧桂园、恒大这类地产巨头也开始从事家具建材甚至做装修时，下游还有多少活路？这种担心很可能是被放大了的焦虑，具体体现在以下两个方面。

一方面，相比于房地产开发、小区物业的巨大价值，大部分地产巨头对于下游的生产制造并不感兴趣，起码不是重要业务范畴。相比于自产自用，最大化地利用采购优势反而更划算。即便在家装和拎包入住版块，大部分地产公司也更倾向于收取“入场费”，或者单独成立一个实验性的项目组，但往往因为内部关系复杂而进展缓慢甚至停滞。

另一方面，少部分地产巨头如碧桂园，由于体量巨大而涉足下游家具建材产品的生产制造，依然是以满足“内部循环”为核心任务，这部分可能挤压的是工程单市场。同时，其外溢的产能还可以在产业内部做“内循环”，成为其ToB业务，也就是供应给其他地产项目的一部分。

第三个维度是旧房市场的逐渐扩大。在一线城市，新房市场的增长正在接近天花板，尤其是在北上广深地区。旧房改造带来的家装消费增量市场，在地域上十分不平衡，例如同样是一线城市，上海的旧房占比远超过广州，其市场的爆发在时间上也会更加分散，必须因地制宜。