高校房地产专业人才培养研究探析

随着房地产业的发展及其对专业人才的需求,不少高校相继开设了房地产经营管理专业。经过几年努力,房地产专业人才的培养已初见成效。然而在新时期,适应我国体制改革和经济增长两个根本性转变的需要,如何进一步改善房地产专业建设,提高人才培养质量,仍有待我国解放思想,更新观念和方法,在教学诸环节做出新的探索。笔者从房地产经济特点及其产品要求出发,撰文阐述如何优化课程结构,改革教学方法,培养基础扎实、知识面宽和实践能力强的房地产经营管理人才。^[10]

1.继续强化专业通用型课程设置

房地产业是集投资开发、经营管理和服务为一体的综合性产业,是以策划和组织协调为主的智力型产业,是以特定项目为中心,工作环境和工作内容不断更新的特殊产业。从房地产经济运行的特点出发,人才培养必须继续强化专业通用型课程教学。

房地产业作为一个综合性产业,可从纵横两方面考察。从纵向看,房地产业贯通生产、交换和消费三个领域,包括房地产开发、营销和物业管理三种不同性质的工作。实践中不少专项工作可由不同部门人员承担,但是分工不分家,许多事务必须前后协调,管理者只有通晓这三方面知识,才能在更高层次把握各项具体工作,提高开发、营销和管理水平。这是房地产专业人才区别于普通专业人才的一个主要内容。

从横向看,房地产经济运营过程,始终是与建筑、市政、交通、商业、旅游、服务和金融等产业,相互协作、共同建设和发展的过程。各业开发建设实际上是房地产综合开发大系统中的一个子系统,它们既相互独立,又相互配套。房地产开发商则主要从事整体设计、统筹安排和综合开发工作。因此,房地产高级管理人才必须熟悉上述相关产业知识。与此相适应,房地产专业教学,应从培养综合开发管理人才出发,在课程设置上改纵向深入型为横向宽广型,实现文理工相互渗透相互交叉。

据有关资料介绍,美国麻省理工学院课程体系规定,主修理工科的学生,必须学习人文艺术和社会科学方面的八门课程,约占学士学位课程总量的20%。日本一些大学甚至设立文科、理工科的双重学位课程。房地产专业课程体系的改革从产业的综合性出发,无疑更需要朝上述方向发展。

房地产专业又是一个以策划和组织协调为主的智力型产业。众所周知,在房地产开发经营中,许多专业性极强的任务,一般都通过委托和承包形式来解决。需要本公司自己承担的工作,主要是项目的可行性研究、投资评估、决策以及立项后的组织协调和监督工作。尽管任何产业都有投资决策和组织协调工作,但是相比较,房地产在这方面的要求更为突出。房地产投资数额大,资本周转时间相对较长,决策者责任重大;房地产市场的区域性加大了投资风险。虽然从长期看,房地产有保值增值功能,但是在中短期内资本沉淀,利息打滚,债台高筑,一般企业都难以承受。因此,提高决策水平对于房地产业管理人员具有特别重要的意义。

另外,房地产综合开发需要同政府各部门和社会各方面打交道,经营者必须有很强的组织能力,善于处理人际关系。一旦因组织不妥而导致个别工作脱节,影响项目整体进展,连锁损失就相当大。认准这一点,有助于科学把握房地产经营管理人才的素质要求,重视管理学和公关学课程教学,使学生掌握预测、决策、计划、组织、指挥和调控等基本原理和方法,掌握公关原理、方法和技巧,同时要加强专业课教学中的案例分析和实践训练,使学生充分了解项目背景的复杂性,以提高综合分析能力。

房地产业又是一个以项目为中心,工作环境和工作内容随项目不断更新的特殊产业。房地产开发经营活动明显以项目为中心,小项目一两年结项,大项目三五年也可基本结束。不同项目即使本体相似,自然环境、经济和社会背景也不可能相同。围绕新项目出现的新环境、新设计、新材料和新顾客,要求经营者用新思维、新方法工作,建立和协调各种新关系。工作中很少有老本可吃,这是房地产开发经营不同于其他产业的特点。即使原项目成功,也已成为历史,新项目一切都得从头做起。由此,一方面要求经营者必须兢兢业业认真搞好每个项目,另一方面应连续不断地研究和把握宏观经济形势与微观区域市场动态,不失时机寻找新的投资开发机会。

反映到专业教学,应把培养学生的敬业精神放在重要位置,使他们在学习本专业时,就开始树立“安得广厦千万间”的事业心和责任感。在专业知识上,引导他们科学认识宏观经济形势,把握同房地产投资开发相关的宏观经济指标。熟悉微观房地产市场的动态分析法,学会捕捉开发机遇的技能。同时应重视信息资源开发和利用方面的知识传授,指导学生善于利用信息资源,集先进技术和构思为一体,使每个项目都能展现新的面貌。

2.开拓专业教学内容的新领域

产品质量历来是企业的生命,也是企业生产者经营者素质的综合反映。因此,由产品质量要求推导企业生产者经营者应具备的素质,确定专业教学内容,是提高专业教学质量的一条有效途径。房地产产品和服务的质量,具有较一般产品质量更深、更广的内涵。全面科学认识房地产质量要求,有助于准确把握房地产人才培养的方向,加强专业建设的针对性和有效性。

房地产产品质量的内涵,由里到外包括三个层次。第一是房产本体的建筑质量,具体包括建筑基地质量、建筑设计质量、建筑施工质量和建筑材料质量等。尽管房地产业区别于建筑业,不直接从事房屋设计和施工,但作为项目建设单位,房地产公司掌握着对建筑单位、设计单位的选择权和施工质量的监控权,从而对房屋本体质量负有主要责任。

从市场交易规则看,房地产公司也必须以优良的商品房向消费者负责。由此看人才培养和专业建设,房地产专业教学必须务实,开设一定比例的建筑类课程,使学生懂得建筑学知识,明确建筑设计和施工的基本要求,把握设计和施工、建材等方面质量的内涵和检测方法,使建筑质量监控权不仅在名义上而且在实际上也掌握在房地产公司手中。在房产质量保证体系中,设计质量处于头等重要地位。设计水平不同,相同的建筑面积有不同的使用面积,相同的使用面积有不同的使用空间,相同的使用空间有不同的利用程度和便捷度。即设计科学合理,可以在同等的投入下得到更多的使用面积和空间。在商品房价格普遍以建筑面积为计量单位的情况下,提高设计质量,使消费者购买同等面积商品房,可得到更多使用面积和空间,这无疑是房地产经营者提高竞争力的重要手段。因此,专业教学中应重视房屋结构设计知识教学,增强未来经营者的空间优化意识。(www.xing528.com)

房地产质量第二层次内涵是房屋的各类配套设施的质量,包括供水、排水、供电、供气、电梯、电话和垃圾处理等设施的配套状况。良好的配套质量能确保用户全面、及时、安全、方便和持续使用这些设施,不受上下左右干扰。这方面质量内涵众多,其重要程度丝毫不低于房屋本体质量的要求。

从这些要求出发,房地产教学应开设有关市政建设及其管理课程,学习相关知识,为提高配套质量奠定理论基础。实践中,房产公司常常把用户对配套质量的意见转嫁到相关部门,否定房产商在配套质量上应尽的责任。其实在项目设计时各项基础设施建设,就应遵守服从总体、综合设计、统筹施工、全面配套和超前预留等原则。有的房产商无原则地降低开发成本,影响基础设施配套质量,给产品后期服务带来众多隐患。

据联合国人居中心和世界银行组织的各国城市住房调研成果介绍,1990年高收入国家城市人均基础设施开支已达833美元,低收入国家只有24美元,而我国仅为15美元。如此大的差距显然不能归因于资金、技术和经济发展水平等客观因素。应该承认,基础设施投资量与住宅建设不成比例,同我们的认识偏差有关。因此,房地产专业教学应引导学生转变观念,把完善房屋配套设施作为全面提高开发质量的重要内容。

房地产质量第三层次内涵是商品房的环境质量,主要指周围的道路交通、绿化、空气、水质、气候、日照、视野、噪声、治安、商店、学校和其他公共服务在内的大环境的质量。这是房地产产品所特有的质量内涵。房屋的使用包括对房屋环境的使用。房屋的固定性加大了房屋使用对环境的依赖性。许多购房者与其说是看中房屋,不如说是看中房屋的优良环境。例如,小学和初中的就近入学政策,使一些重点小学和中学附近的商品房十分畅销。精明的房产商都有极强的环境意识,把环境质量作为确定房地产产品价码的主要因素。深入考察,环境影响房地产,房地产开发也会影响环境。许多房产商把创造繁荣作为开发的主要目标。

鉴于环境的重要性及其与房地产之间的密切关系,房地产专业教学除了开设城市规划课程,还应讲授环境与人类区位经济学等知识,引导学生重视环境、研究环境,以便有效利用环境、切实保护环境和积极改造环境。当然,这里说的环境是广义的,包括自然环境、经济环境和社会人文环境;所需知识涉及自然、生态、社会、文教、卫生、地理、经济等各学科,这进一步说明实行文理工相结合,拓宽学生知识面的必要性。

房地产质量的上述三方面要求,在不同历史时期侧重点不同。在温饱问题尚未完全解决时期,房地产开发建设的重点集中在房屋本体,并更多关注其数量,对环境质量一般顾及不到。在温饱问题解决后,提高房屋设施配套率成为房地产开发的主要任务,环境质量问题开始为人们关注,但重室内轻室外倾向仍很明显。在实现小康生活后,人们关心环境胜于关心房屋本体质量,优化环境成为房地产开发经营的一个主要目标。这些变化是人们在低层次需求满足后,提出的更高需求,也是房地产业适应社会需求变化转变经营思想和经营目标的方向。房地产专业教学应自觉遵循这一变化规律,超前开拓教学内容,从转变人的观念和知识结构着手,推动房地产业由粗放式开发经营向集约式开发经营转变,由重数量轻质量、重本体轻环境向质量第一和环境优先方向转变。

3.改革教学模式,加强“三课”教学

房地产经营管理的特殊性和房地产质量的特殊性,要求房地产经营管理人员具有广博的知识和极强的动手能力,传统教学体制无法适应这一要求。为此,我们在开好专业课的同时,主动改革教学模式,加强基础课、选修课和实践课教学。

拓宽专业口径,扩大基础知识面,加强基础教育,是当代各国大学改革的一项主要内容。美国高校基础课在整个课程中所占比例,20世纪50年代为20%,70年代增加到70%。近年来,麻省理工学院的教学计划规定,基础课和专业基础课比重为85%,专业课只占15%。日本规定所有大学生在低年级必选和任选科目中,只有最少达到36学分,才允许接受专门教育科目的学习。德国高校也不把课程固定在过细的专业知识教学上,一、二年级被称为基础学习阶段。

房地产专业因横跨建筑、管理、营销等多个专业,专业课程数量多。为了加强基础教育,我们把一般专业课时压缩在36～40课时,确保基础课程的比例。同时,在难以增加基础课数目情况下,在专业教学中安排一定比例的基础知识教学。如在房地产估价课程中讲述价格学知识,在房地产金融课程中讲述货币银行学知识。表面上专业课不少,其实专业基础占较大比重,使学生学得较扎实。

增设选修课可以提高课程设置的灵活性,适应学生个人爱好和才能的个性特征,促进学生学习主动性,同时也是扩大学生知识面的有效途径。日本大学近几年课程改革的一个主要内容是扩大选修课范围。名古屋大学数学专业只设5门必修课,而选修科目则有101门;物理专业必修课9门,选修课达72门。苏州大学是江苏省省属重点综合大学,下设财经、法律、管理、数学、物理、化学、外国语、中文、社会学、理工等学院及相关专业,增设选修课程有较好条件。学生可在学校和学院两个层次选修众多课程,房地产专业教学相应得益。为了避免选修课的随意性,我们给本科生配备导师,指导他们围绕本专业学习,有目的地选修相关课程,使各科目学习相互促进,提高学习整体效果。

从房地产专业特点和提高学生能力出发,加强实践课教学也十分必要。在这方面,韩国高等职业教育经验值得我们借鉴。他们以职业能力培养为中心制定培养标准,确定教学计划和教学大纲,教学过程重视实践性教学环节。专业课中,实践课和理论课的比例为1∶1,并选派有实践经验的教师任教。由于注重能力培养,毕业生受到社会好评,就业率在各类学校中处于领先位置。在办学规模上,韩国职业高等教育的学校已达163所,超过普通高校的131所,在校学生比例接近1∶1。

房地产专业作为应用性强的专业,实践性课程应占较大比例,同时在各门实践性专业课程中确保一定课时用于实践练习。过去多数专业把实习集中在最后一个学期,现在继续沿用这种方式,效果已不理想。因为这时学生的注意力已转向寻找合适的就业单位,所以不能再把实习任务全部放在毕业前夕,而应在高年级加强每门课程的实践练习,使专业理论教学和实际操作及时结合起来,确保学生在校期间接受全方位的实践练习。为了保证专业实习的质量,我们在苏州市房地产管理部门的大力支持下,和部分房地产开发公司达成共建专业协议,聘请有丰富实践经验的专家和领导为兼职教授或教师,他们或来校开设专题讲座,或在本单位负责指导学生实习,学生普遍反映收获较大。当然,上述是初步探索,需要逐步完善。我们相信,在科教兴国方针指导下,房地产专业教学改革定能在各方支持下取得更大成绩,为国家培养更多合格的房地产经营管理人才。