城市化与房地产业发展：探析与前瞻

世纪之交,中国政府做出决策,实施城镇化发展战略。这不仅是当时应对亚洲金融危机,扩大内需的战略选择,也是21世纪中国经济和社会持续协调发展的战略选择,特别是为房地产经济发展创造了难得的机遇。为此笔者撰文指出中国实施城市化战略给房地产业发展带来的历史性机遇和挑战。^[4]

1.房地产发展历史性的机遇

城市化是世界各国经济和社会发展的共有现象和规律。随着农业劳动生产率的提高,农村劳动力开始过剩,与此同时,城镇二、三产业规模不断扩大,收入较高,也吸引更多人参与。农村人口向城镇转移,不仅满足二、三产业发展对劳动力的需求,而且形成巨大的消费群体和购买力,反过来又推动经济增长和结构的调整。历史显示:各国经济和社会发展过程,是城乡联动,工业化和城市化相互依赖、相互促进的过程。为此,有人把20世纪称为“城市化世纪”。我国把城市化作为一种重要战略,列入经济和社会发展规划是首次。它将大大加快21世纪农村人口向城镇转移,自然也给城镇房地产业带来历史性的发展机遇。

房地产业纵贯房地产投资开发、经营管理和服务,主要为城镇建设特别是为住宅建设服务。改革开放以来,我国城镇土地开始实施有偿和有期限使用,职工住房分配转向货币化,房地产业有了合适的体制环境,获得快速发展,为城镇建设和改善市民居住条件做出了巨大贡献。据统计,1979—1999年间,我国城镇新建住宅竣工面积达52亿平方米(此数额占1949—1999年我国住宅竣工总面积的90%以上),在城镇人口翻一番的情况下,人均居住面积由3.7平方米提高到9.8平方米。

但是,不可否认,随着房地产业的发展,商品房闲置面积也在不断增长,1999年年底已超过9000万平方米。商品房供过于求,有其盲目开发和价格、质量等多方面原因,可是多年来农村人口向城镇转移困难,导致城市化水平低,城镇的人气不足,房地产市场狭窄,不能不算是一个主要原因。作为工业化生力军的乡镇企业大多分布在农村,当了工人的农民普遍“离土不离乡”,“进厂不进城”。即使在城镇有相对稳定的职业和收入来源,也受城乡分割户籍制度的制约,难以在城镇购房落户。所谓凭当地城镇户口入学、招工,控制农转非指标和对外来人员征收高额的城市增容费,都是限制农村人口向城镇转移的手段,当然也限制了城镇扩展,限制了房地产经济的发展。

总之,城市建设和房地产经济发展,归根到底受城市人口总量的限制。从城市化角度看,目前我国城镇商品房闲置或过剩,仅仅是相对于原城镇居民需求的过剩,是二元经济结构和城市化滞后状况下的过剩。

实施城市化战略,房地产市场会有历史性的拓展。首先,率先取消城乡户籍迁移障碍的城镇,商品房供需两旺就是最有力的证明。具体增加的需求量可以根据城市化速度和规模测算。可以设想以下两种模式。模式一:按照过去十年(1990—2000年)城市化速度(年平均提高1个百分点),到2010年我国城市化水平将达到46%,十年中城镇人口每年机械增长1300万～1350万。模式二:按照加快城市化进程要求,未来十年城市化速度年平均提高1.5个百分点,到2010年全国城市化水平将达51%,城镇人口每年机械增长1900万～2000万。然后根据目前城镇人均住房建筑面积20平方米,测算城市化引发的城镇住宅年需求量。模式一和模式二分别为2.6亿～2.7亿平方米和3.8亿～4.0亿平方米。再按每平方米住宅建筑面积投资1500元计算,可算出城市化引发城镇住宅年新增投资额分别为4000亿元和6000亿元。

其次,住宅建设必然连带房屋装修。以目前家庭人口规模测算,城市化使城镇每年新增家庭385万户和573万户。按每户装修2万元计,城市化引发房屋年装修消费额分别为770亿元和1146亿元。

再次,城市化必将扩大城镇基础设施建设。以目前城市基础设施建设水平人均1万元计算,城市化引发基础设施年平均投资额分别为1350亿元和2000亿元。

仅上述三项新增需求相加,就可知实施城市化战略给房地产业发展带来的市场需求,两模式分别为6000多亿元和9000多亿元。如此巨大而又持续不断的需求,仅以目前水准计算,不包括城市化引发的城镇二、三产业规模扩大和其他消费需求的增长。

总之,我国人口众多,城市化水平低,在各项体制逐步理顺,社会总供给大于总需求的大背景下,加快城市化进程,房地产业有望在众多产业中独领风骚,获得持续快速增长。这是一种难得的历史性发展机遇。

2.城市化对房地产经济的全方位挑战

城市化既为房地产业发展提供了难得的机遇,同时也在资金、技术和管理等方面,对担当城镇建设重任的房地产业提出了更高的要求,形成全方位的挑战。

第一,在资金方面,城市化要求扩大城镇规模,需要巨额资金建设城镇基础设施,普通开发商难以承担。因为此类建设投资额大,回收期长,而且效益外溢,属于公共产品,所以大多只能依靠政府公共投资。政府虽然每年也有这方面的支出,但要为城市化而大规模扩大基础设施建设,地方的“吃饭财政”普遍无能为力。

中央政府实行积极财政政策,扩大基础设施建设,近年来效果明显。但是,未来继续实施积极财政政策的余地并不大。因为政府债务负担不能只看国债余额占GDP的比重(2000年为14%),如果加上不良金融债务和社会保障欠债,目前政府债务负担已不轻了。何况我国的债务依存度(当年国债发行额占当年财政支出的比例)已经相当高(1999年为35.3%)。因此,继续增加财政赤字,风险太大,缺乏可行性。至于过去采用卖户口和征收高额城市增容费等形式筹集城镇建设资金,这些做法不仅所筹资金有限,而且有悖于城市化战略,难以为继。总之,要加快城市化进程,资金首先是个大难题。

第二,在技术方面,城市化不仅要求扩大城镇规模,而且必须优化城市布局,强化城市功能,这是城市化不可缺少的“质”的规定。只有这样,才能在结构调整中实现产业升级,满足国民提高生活质量的要求。因此,以技术进步为内涵的城市化,必将挑战我国城市建设和房地产业惯有的粗放型增长方式。

鉴于住宅建设在房地产业中的主体地位,房地产业增长方式的转变,主要集中在住宅产业现代化上。住宅性能包括其适应性、安全性、耐久性、环境性和经济性等五个方面,住宅质量是这五种性能的综合体现。由此可以推论,依靠技术进步提高住宅建设质量,应当体现在规划设计勘测技术、材料和部件生产技术、建筑施工安装技术、住宅设施配套技术和住宅功能质量检测技术等若干方面。(www.xing528.com)

我国住宅建设技术虽然在不断进步,但是离住宅建设现代化仍有较大差距。如城市规划超前意识弱,统一性和权威性低,科技进步对住宅产业的贡献率不到30%,而同期发达国家为60%～80%。住宅生产方式基本上仍是手工操作,湿作业劳动,劳动生产率相当于先进国家的1/7,单位能耗是发达国家的3～4倍。房地产产业化程度低,系列化产品不到20%。因此,如何利用城市化发展这一历史性机遇,加快房地产业技术进步,是城市化能否有效推动社会全面进步的关键。

第三,在管理方面,城市化扩大了房地产市场需求,但同时也要求有关方面加强房地产市场监管,健全房地产行业管理,规范房地产企业管理,使进城居民无论购房还是租房,都能称心、安心和舒心。显然,这是对目前我国房地产业各类管理的挑战。

现代任何产业的发展,都需要规范、高效和至诚的管理。国家之间、部门之间、企业之间的竞争,表面上是价格、品种、功能和服务等的竞争,实质是技术和管理的竞争。管理是一种无形资源,向管理要效益是世界的普遍呼声。

在房地产领域,管理显得格为重要。因为房地产商品价值大,使用周期长,交易成本高,所以人们购房特别慎重,怕上当受骗,怕隐蔽质量问题,怕售后服务差,迫切要求规范房地产市场管理、行业管理和企业管理。我国房地产业因形成时间相对较短,所以各类管理相对薄弱。在市场上不乏广告误导、价格欺诈、不平等格式合同;在行业内政企不分,垄断、不正当竞争、非法转包情况严重;在企业内缺乏有效的动力机制和约束机制,活动效率低,随意性大。近年来,这些问题虽有所减少,但没有根本好转。房地产业如不能通过管理现代化切实克服这些问题,就难以满足城市化发展的需要。

3.对策和建议

面对城市化给房地产业带来的机遇和挑战,房地产业能否在这场城乡结构大调整中抓住机遇,实现产业扩张和升级?房地产企业能否利用城市化扩大市场份额,在竞争中取得优势?政府能否通过城市化推动经济持续增长,满足国民不断改善生活质量的要求?这一切都需要相关者在观念、技术和制度上进行全面创新,以应对上述全方位挑战。具体可以分政府和企业两个层次研讨对策。

从政府方面看,虽然已把城市化列入国家和地方“十五”发展规划,但是还需认真反思我国城市化水平低的原因,认清城市化滞后已成为我国经济和社会发展的深层梗阻,明确加快城市化进程在结构调整中的重要地位。这是变被动为主动,实施城市化战略必要的思想基础。

没有观念变革,不从人口结构和生产力的空间布局上把握城市化的战略意义,就难有推进城市化的技术和制度创新。与本文主题直接相关的是,政府应从城市化的战略高度,重新认识房地产业在国民经济中的地位,调整与实施城市化战略不相适应的房地产业营运的政策环境。事实上,房地产流转中的种种高额税费,就与社会对房地产业的所谓投机和炒卖偏见有关。房地产企业在上市和银行信贷中遭受的不公平待遇,也与对房地产业的偏见相关。

不可否认,在计划经济时期,政府利用多种手段严格控制基本建设投资是必要的。在土地使用制度变革之初,房地产业营运一度曾极不规范,政府为遏制土地炒卖而采取的行政经济措施也极为必要。但是,这毕竟是特定环境的产物。在正常环境下,房地产业直接为城市建设特别是住宅建设服务,是体现社会整体利益和长远利益的具有很强公益性的产业。因此,对一般房地产投资和流转,政府不仅不应限制,而且应给予鼓励,包括在税费方面实行为居住而购买普通住宅的免税制度,投资房地产建设的所得税豁免或返还制度等。

古人云:有恒产者有恒心,说明投资不动产对社会的积极意义。结合房地产业在城市化中的重要地位和作用,政府应改变传统对房地产业的管制政策,使房地产业在宽松的政策环境下,为城市化做出应有的贡献。

针对上文所述资金短缺问题,政策制定者只要统一上述认识,就可扭转目前资本市场房地产板块偏小与其产业比重不协调状况,支持符合条件的房地产企业上市,解决房地产骨干企业资金短缺问题。此外,还可学习国外开放房地产金融二级市场的经验,使房地产抵押贷款债权证券化,分散和转移银行信贷风险,利用多种资本市场,确保房地产投资长期资金供给。

优化行政服务和强化行政监督,是政府转变自身职能,提高管理水平不可偏废的两个主要内容。因此,政府对房地产业发展的支持,还应体现在加强房地产市场监管和城市规划监管上。如前所述,目前我国房地产市场秩序(包括商品房交易秩序和建筑市场秩序)不尽如人意。有的市民花费毕生积蓄购得住房,结果因房屋质量问题和售后服务问题,等于买了包袱。这种现象虽然不是很多,但影响极坏,扰乱了市场秩序,抑制了房地产有效需求。我国城市规划统一性和权威性低,与规划部门平时沟通少、执行规划督察不力有关,导致城市建设和房地产开发整体水平不高。因此,强化房地产市场秩序监管,加强规划部门与社会各方面的沟通,提高城市规划执法力度,是城市化进程中房地产业健康发展不可缺少的保障。

从房地产企业方面看,也应通过观念、技术和制度创新,适应城市化发展的需要。观念创新包括房地产经营战略中确立租、售并举理念和住宅一、二级市场联动理念,住宅质量体系中确立可持续发展理念,市场营销中确立品牌理念等。在企业创新体系中,观念创新是龙头,忽视观念变革,就难有技术和制度创新。

技术创新对房地产开发经营是关键,只有技术创新才能切实提高房屋质量,满足城市化进步的要求。当然,技术创新首先要集中力量解决房屋质量通病。其次,企业应依据“没有最好,只有更好”的标杆管理理念,不断推出新材料、新功能、新房型。在推进部品生产专业化过程中,注意处理好标准化和多样化的关系,实现城市建设科学化和艺术化的统一。此外,技术创新涵盖硬技术和软技术,企业应结合树形象、创品牌,加强企业文化和小区文化建设,使城市建设和房地产业发展具有更丰富的内涵。

企业制度创新主要包括建立现代企业制度和实现房地产产业化。房地产企业大多是国有企业,产权模糊、政企不分比较突出。通过产权多元化,明晰产权关系,转变企业经营机制,可以克服国有企业陋习,同时取得制度优势和规模优势,适应市场经济发展要求。

重视行业内部战略协作,推进住宅部件生产专业化,加快行业产业化进程,是房地产业现代化的必由之路。这是一个以功能为目标,市场为导向,专业化生产为基础,把规划和设计、生产和施工、销售和管理融汇在一起,用现代居住理念、高科技手段和集成化管理联合建成的房地产工业化体系,是制度创新和技术创新的有机结合。房地产企业如能利用城市化机遇,摒弃小生产方式,加快专业化、产业化进程,就能在城乡结构调整中有效实现产业升级。这是21世纪城市化给房地产业带来的最好见面礼。