高房价：城市化新障碍

农村人口向城市转移即城市化,是国家经济和社会持续发展的动力,也是国家特别是大国现代化的必经过程。21世纪以来,中国经济的持续高速发展,明显得益于城市化进程的加快。但是,在城乡分割的户籍制度尚未解除之际,高房价又成为城市化新的障碍。为此,笔者撰文做专题分析。^[2]

加快城市化进程是世纪之交我国政府为调整产业结构和地区人口布局,以及实现经济和社会协调发展所做出的战略选择。城市化的第一高潮过后,农民外出打工总人数达1亿人左右,其中多数人在城镇已有相对稳定的工作,城镇离不开他们,他们也离不开城镇。如何巩固城市化已有成果,使进城工作的农民工适时转化为市民,从而实现城市化的持续发展,是我国当代以科学发展观为指导,全面建设小康社会的一项主要任务。

这方面讨论较多的是农民工的社会保障问题,较少专门论述农民工的定居问题。笔者认为农民工进城,首先是工作及报酬问题,有了相对稳定的工作和收入,接着需要解决个人或家庭的定居问题。安居才能乐业,有恒产才能有恒心,巨大的流动人口若多年不能转化为当地常住市民,一直处于流动或暂住状态,这对农民工个人和所服务的企业乃至整个社会都不利。如果说城乡分割的户籍制度是早期农民工进城的主要障碍,那么新形势下,城市不断高涨的房价,就是农村人口向城镇转移的新障碍。

房价高涨是城镇经济和社会发展的一个突出问题。2000年,城镇普通住房的价格多数在每平方米1500元左右,东部特大城市房价也就在3000元左右。五年后,城镇房价普遍翻了一番,外来农民工数量较多的地区,经济相对发达,房价和房租上涨幅度更大。以苏州为例(外来人口300万),2001年商品住房均价1856元,而目前(2005年)商品住房成交价普遍在5000元以上,即五年房价涨了近200%。长三角其他城市的房价涨幅与此相类似。据有关部门统计,高房价已导致具有高积累率传统的我国居民负债率居高不下,北京市为122%,上海市为155%,远远超过美国115%的家庭负债率。

一般认为,受房价影响最大的是城镇居民中的低收入家庭,其实房价高涨对外来农民工居住的影响更大。因为城镇居民毕竟原有一定存量的住房,有的家庭在旧城改造中获得新居,有的家庭通过申请廉租住房而获得一定程度的改善,部分市民即使住房面积没有增大,但房价大幅度上涨也使这些家庭的不动产大幅增值。

而农民工则不同,他们在城镇本无住所,有的寄住在企业集体宿舍,有的合伙在城乡结合地带租住简陋房屋,居住条件远差于城镇普通居民。据一项对南京市610名农民工的调查显示:有77.4%的农民工与打工同乡同住,61%的住所没有卫生间,57%的住所没有厨房,51%的住所没有煤气,认为自己是城里人的仅占15.6%。他们在城市不仅没有不动产可以增值,而且还需要付出不断上涨的房租。他们的收入固然在增长,但房价和房租比劳动报酬涨得更快,这是广大农民工的共同突出感受。

农民工中的技能型、骨干型人才和个体经营户,收入相对较高,经过多年辛勤劳动,有了一定积蓄,希望由合伙租赁房屋转为家庭单独购买或租赁房屋,由此落户城镇,最终实现做城里人的梦想。特别是有一定文化知识的年轻人,他们的意识与城市现代生活融合较快,在城镇落户的愿望更强。虽然他们购买或租赁的住房面积不大,但他们人数众多,需求总量可观。即使其中有较大比例购买或租赁的是二手房,但毕竟是实实在在的住房需求。城镇居民在购买新住房的同时,往往会出售或出租原住房,即他们既是购房者又是售房者,因此他们受房价高涨的影响普遍低于农村转移到城镇的纯购(租)房者。(www.xing528.com)

就农民工相对较低的收入水平所计算的房价与家庭年收入之比,可以更清晰地说明高房价对他们落户的影响。同样幅度的房价上涨,对不同层次人群之所以产生不同的影响,是因为价格承受能力主要取决于人们的支付能力,即收入水平。如房价上涨10%,对高收入买房者的影响,可能是多付一个月的工资,而对于低收入买房者,则是多付数年的工资!当然,这两种人购买标的不同,但住房属于基本生活资料,低收入者可以不买高档烟酒,却不能没有栖身的住所。正因为农民工收入低,住房是所有基本生活资料中价值最大的商品,因此,房价上涨对这些想在城镇落户的纯购房者的影响最大。

当然,农民工从进城工作到积累一定收入买房,这不是短期内能实现的。但从我国实施城市化战略的目标来讲,其本意并非是要组建一支长期在城镇工作而家庭始终在农村的两栖型劳工队伍(如同20世纪70—80年代在社队办企业工作的农民),而是希望通过农村人口向城镇转移,加快二、三产业发展,繁荣城镇经济和社会发展,同时减轻农村人口压力,增加农业劳动力的耕地占有比例,为增加农民收入拓宽道路。

上亿农民工一直在城乡之间来回流动,不仅大大降低了劳动力资源的社会配置效率,还使全社会非生产性活动成本过高,每年春节前后给运输部门增加巨大压力,而且企业难有良好稳定的职工队伍。这对提高农民工的素质和技能,提高企业的持续竞争力都是不利的。因此,在上亿农民工进入城镇,多数已有相对稳定工作的大背景下,社会需要关注房价和房租高涨对城市化带来的负面影响,为条件相对成熟的农民工在城镇落户提供必要的规划和政策支持。

笔者曾对苏南某民营企业做员工满意度调研,被调查对象为该企业全部一线员工(90%以上是外来农民工)。问卷共发放230份,由调查组(非企业管理人员)当场全部回收,有效问卷226份。在具体定量核算中,我们把满意程度分为五个等级,很满意、满意、一般、不满意和很不满意,分别对应100、90、60、30和0分,由此计算各个考察维度五个等级的分值,最终得到农民工与工作相关的各个方面的满意度得分。考虑到企业一线员工基本上都是外来农民工,他们不仅工作在企业,而且吃、住也在企业,因此,问卷中除了设置与工作相关的问题,还对住宿和伙食的满意度进行调查。

结果显示:在20项考察维度中,满意度得分最低的是伙食和住宿,他们的满意度得分平均为46.8分,比工作报酬满意度得分55.3分低8.5分。在了解员工今后就业去向的调查中,问卷中有一个题目请员工回答“你打算在这里工作多久”,以两年作为连续工作时间长短的分界线。调查结果表明:有近七成(69%)的员工只愿在该企业短期工作,只有12%的员工打算在该企业工作3年以上。这是在测得员工总体满意度尚可的同时,发现企业因缺乏人力资源保证而持续发展能力相对脆弱的有力证明。

这一案例说明,劳动报酬问题,即企业按月发放工资并使工资不低于社会平均水平,只是解决员工关系的一个方面,员工如果在企业长期工作,就必然提出居住需求,简陋的集体宿舍,无法与建设和维护一支技能熟练并相对稳定的员工队伍的要求相适应,而后者是企业持续发展不可缺少的。为此,一方面,企业的薪酬结构设计需要考虑满足员工的居住需求;另一方面,政府必须控制房价,建立和完善住房社会保障体系。这是控制城市商务成本,解决城镇居民基本生活问题的需要,也是落实农村人口向城市转移的历史任务,实现城市化持续发展的战略要求。