研究房价影响因素

房价是房地产市场的核心,也是房地产市场利益相关者关注的重点。普通商品价格由其生产经营成本、产品质量和市场供求状况共同决定。房地产是地理位置不可移动的不动产,因此,除了成本、质量和供求等市场因素,地理位置及其环境也是决定房价的重要因素。

新加坡在中国苏州搞了个苏州工业园区,不到十年,那里的商品房卖火了,房价竟然居高不下,与苏州中心的古城区及城西的苏州新区房价成阶梯状,可谓“无心插柳柳成荫”。这是新加坡人优质的城市规划管理,铸就优质的居住环境在起作用,也是笔者在苏州大学商学院给MBA学员讲授管理学课程,每届必讲的系统理论应用的案例,当然这是城市房价个案。

研究中国城市房价问题,需要科学解析房价高涨的原因。市场的供求因素、通胀因素、投资和投机因素的作用不可避免,这些都是正常的房价影响因素。此外,更特别、更重要的因素是地方政府垄断的土地批租拍卖。研究中国房价问题,必须直面分析这一体制和机制问题对房价的作用。

《中国房地产》2006年第7期刊登了《房价高不是“招拍挂”惹的祸》(以下简称《惹祸》)一文,作者认为“地价推高了房价的说法缺乏充足的依据,也不符合市场经济的规律,很容易找到批驳这一说法的证据”,“房价是由市场决定的,是由供求关系决定的,成本只不过是一个参照指标”,“某些开发商之所以咬定了是高地价导致了高房价,一则是给自己卖高价找个理由,再则就是想将百姓的责难引向政府,特别是引向严格土地管理的政策和经营性土地招拍挂制度”。笔者为此撰文与其商榷,针对性地阐述政府垄断土地批租拍卖对房价的影响。^[1]

首先,如何评价成本和供求关系在商品(包括服务)价格形成中的作用。在市场经济条件下,商品价格确实由市场决定,但不等于由供求关系决定。如果是供求关系决定商品的价格,那么请问:供求平衡时商品的价格又如何确定呢?再问:同样的供求关系,为什么不同商品的价格有百倍乃至万倍的差距?可见,离开生产商品所必须耗费的平均社会成本,就无法说明它们之间价格的差别。市场经济的规律首先是价值规律,即价值决定价格的规律。受供求关系影响,商品价格围绕价值上下波动,不是对价值决定价格的否定,而是价值规律的表现形式。因此,科学地讲:成本是构成商品内在价值的基本因素,它对商品价格起决定作用,供求关系则是影响价格波动的因素。

《惹祸》一文把价格由市场决定简单等同于“由供求关系决定”,认为“成本只不过是一个参照指标”,既否定了成本在商品价值和价格形成中的主导地位,也否定了成本价格自身的市场性质,表面上似乎是价格的市场决定论,实质是典型的供求决定论。联系我国房地产行业实际,土地拍卖显现了土地的真实价值,使开发商的取地成本明显上升,从成本构成变化看,由此推动房价上涨是必然的。

早期地价低,土地甚至可以无偿使用,建房成本主要是建筑成本,房价当然也低。现在土地拍卖中,普通地块楼面地价已涨到数千元,房价怎能不上去?当然,实施“招拍挂”政策的用意主要是整顿土地市场秩序,但是开发商之间的竞争显现了土地的真实价值,由此改变了商品房的成本结构,推动房价持续上涨也是不争的事实。“招拍挂”带来地价上升推动房价上涨有个过程,买房者从地价上升中预感到房价上涨,引发“迟买不如早买”,“买小不如买大”,购房中投资和投机比重随之增加,放大了原有购房需求,促使房价急剧上升。可见在这一过程中,土地成本的上升是导致房价上升的基本因素,甚至这一阶段随之引发的需求增长也与此相关。因此,实施“招拍挂”后的房价(含地价)上涨,既是房地产价格市场化的真实反映,也符合价格形成的一般规律。

《惹祸》一文既要肯定“招拍挂”政策,又不愿承认它在显现土地真实价值方面的作用,只能借用供求决定论来辩解。其实,就供求关系本身来分析,也难以自圆其说。因为统计数据可以证明:近几年各地房地产供应量一直在大幅度增长,商品房真正供不应求的地区极少,如果政策能有效遏制投资和投机需求,住宅市场的供求关系是完全可以平衡的。但是只要“招拍挂”延续,地价不降,房价只能趋稳,而不可能大幅度下降。(www.xing528.com)

其次,讨论成本、供求与房价的关系,不能回避房地产市场的特殊性质。土地和房屋在区位上的不可移动性带来房地产经营的垄断性,加上政府的种种干预,所以房地产市场是非完全竞争市场。我国城镇土地属于国家所有,在土地一级市场,土地供应由政府垄断,政府既是土地供应商,又是土地资源行政管理者和房地产市场调控者。无视政府的作用,把房价的变动完全归结于市场,是睁着眼睛说瞎话。

“招拍挂”政策在一定程度上遏止了土地出让中的腐败行为,但也为地方政府“以地生财”、在短期内有效提升政绩开辟了通道。70年的土地使用费可以为一届政府占用,并且完全归地方使用,这对地方政府的吸引力太大了。因此,每当土地拍卖,政府要员都充满希望。为了拍个好价钱,有的官员公开讲政府是不会让房价下降的,以此鼓励开发商竞买土地。与此同时,国家的廉租房和经济适用房政策受到冷落。许多城市为了给土地拍卖创造一个“好”的环境,干脆停止经济适用房供应。

应当承认,土地拍卖出让为增加地方政府收入和城镇基础设施建设做出了很大贡献,但是地价飙升引发房价飙升也是事实。《惹祸》一文认为“某些开发商之所以咬定了是高地价导致了高房价,一则是给自己卖高价找个理由,再则就是想将百姓的责难引向政府,特别是引向严格土地管理的政策和经营性土地招拍挂制度”。毫无疑问,开发商的观点固然有其利益背景,但是讨论中对政府政策的质疑是不可避免的。面对地方政府置中央的经济适用房制度于不顾(实质是行政不作为)而积极“以地生财”,面对房价在地方与中央的博弈中持续上涨,难道我们不应该对以往的房地产政策,包括对普通住宅用地的拍卖政策进行反思吗?

众所周知,经济适用房的供应需要土地行政划拨相配套,尽管目前供应很少,但它告诉我们:只要把地价控制住,控制房价并不困难。为此,要抑制高房价必须调整现行的无差别土地拍卖政策,在坚持经营用地必须进行“招拍挂”的原则下,明确普通住宅用地为非经营用地,在具体“招拍挂”中适用限价招标办法,而非出价最高者得的准则(真正的经营用地适用该准则)。即在普通住宅用地建设项目招标时,把地价限制在出让方的土地开发成本范围内,向投标者明确该项目的地价和房价,主要根据投标单位建设能力和建设规划确定中标单位。最终,使城镇住宅用地供应系统分为三个层次,廉租房和经济适用房土地供应属于行政补助划拨性质,普通住宅用地属于政府保本供地性质,高档住宅用地属于市场化经营性质(拍卖中适用价高者得准则)。当然,政府对普通住宅的套型面积和申购者条件也必须做相应规定。

最后,如何全面看待地价与房价的关系。在究竟是“地价推动房价,还是房价拉动地价”的争论中,房地产商和政府部门的不同观点是可以理解的,毕竟是存在决定意识,各有所求。全面和客观地分析,不难发现房价与地价是互动关系,即地价推动房价,房价拉动地价。在健全的市场体系中,房价上涨,市场看多,开发商愿意出高价购买土地,由此拉动地价是不争的事实。但是,土地经营具有天然的垄断性,在拍卖中只有以更高的价格才能取得土地开发权的情况下,开发商高价竞争获得的土地,自然会构成后续房价上涨的基础。尽管先前的地块交易成本可能较低,但是一旦后续地价上涨,先前价格较低的土地和房屋会跟着上涨,“招拍挂”前的土地和房屋也不例外,这是市场比较原则在起作用。

《惹祸》一文承认房价与地价之间的相互作用关系,承认房价中包含地价和水涨船高的必然性,但又否认地价推高了房价,在逻辑上无法成立。其实,认为地价推动房价,并不否定市场供求对房价的影响;强调市场供求的影响,也不能否定地价上涨对房价的推动。肯定某个方面的作用而否定另一方面的作用都是片面的。

总之,从整顿市场秩序要求看,“招拍挂”制度十分必要,房价涨落有其市场内在因素的作用,但是前期我国住房价格阶段性的暴涨,确实与“招拍挂”通行“价高者得”准则相关。政府只有以科学发展观为指导,确认城镇居民普通住宅用地的非经营性质,采取釜底抽薪的办法,调整“招拍挂”中对普通住宅用地的评标准则,才能使城镇普通住房价格回落到合理的区间。