土地本身没有价值,但土地的占有和使用具有排他性。土地价格实际上是土地所有权在经济上的实现形式,由此产生的地租本质上是由土地使用权在一定期间的转移产生的价格,具有虚拟的性质。我国城镇土地归国家所有,土地出让金是国家土地所有权在经济上的实现形式,部分地块价格的上涨有利于调节土地供求关系。但是,城镇居住用地价格的普遍持续上涨会导致虚拟经济膨胀,增大金融危机的风险。
一方面,房地产的交易和保有都需要金融方面的鼎力支持。2006年12月11日,国际清算银行发布季度报告指出,我国的房贷市场近年来增长迅猛,房屋贷款市场已经高达2270亿美元,规模居亚洲之首。在广东,2005年四大国有银行贷款余额的60%是由土地及相关抵押品获得的。在上海,房地产信贷已占中资商业银行各项贷款总量的1/3到1/2。如此融资规模虽然大多有抵押担保,但一旦经济增长转缓,商品房销售困难,地产商的巨额贷款就可能成为拖累企业和银行运营的沉重负担,引发金融危机。
另一方面,普通购房者也会受利率提高和工作收入变化等因素影响而发生还贷困难。美国次级房贷风波给全球金融市场敲响了警钟。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险。在央行近年来连续多次加息、个人住房贷款利息不断增加的情况下,国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示,工行、中行、建行三大银行房地产贷款中的个人住房贷款,已由2005年年末的10127.23亿元上升至2006年年底的11760.66亿元,个人住房不良贷款由2005年年末的184.42亿元上升到2006年年末的192.41亿元。毫无疑问,地价的持续高涨在鼓励人们进行房地产投资和投机的同时,也把金融危机的风险推上了更高的平台。(www.xing528.com)
除了向银行借贷以外,上市公司中的地产商还纷纷通过大量增发股票,支持圈地。公司土地储备量的增加,推动股价上涨,形成地价和股价的双膨胀。虽然在形式上它把风险分散到众多证券投资者,但地产商一旦受挫,会引发证券市场投资者特有的联动效应,即在虚拟经济膨胀的状况下,股价或房价任一方大幅下挫,都会增大金融危机整体爆发的可能性。
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