21世纪以来,我国城市房价持续过快上涨已是不争的事实。例如,深圳南山后海地区二手房价2006年已涨至每平方米1.6万元以上,与桥对面香港元朗地区二手房价相差无几,但同年深圳的职工平均年收入为32476元,而香港人均收入约合人民币203440元。事实上,目前国内多数城市房价与当地普通工薪者家庭收入的比例已远远超过3～6∶1的正常范围。从广大市民有支付能力的需求角度讲,已难以解释高涨的房价水平。
但如果从房价构成要素看就可以理解——水涨船高,地价持续上涨是推动房价快速上升的主要动因。虽然目前在售的商品房所处的地块,是开发商前期或再前期以较低的价格购得的,但市场上对房价起决定作用的是现在已上升的地价,甚至是预期更高的地价,而非该土地先前的出让价。许多城市一个新的“地王”诞生,周边的房价随即纷纷上涨,就是市场比较原则作用的必然结果。
在地价推动房价和房价拉动地价的互动过程中,社会财富同时向拥有较多不动产的富人集中,这是地价持续上涨引发的财富集中效应。其实,几十年来市场取向的改革,已使国民收入在初次分配中较多地集中在少数人手中。如果说这是生产领域提高效率的需要,人们还可以理解,但地价的持续快速上涨使富有阶层的存量不动产迅速增值,由此导致财富更多地向他们集中,那是对社会健康协调发展绝无好处的。以政治经济学术语概括,这是在不动产价格杠杆作用下对社会财富的逆向再分配。虽然政府通过土地出让从增量用地中获得了可观收入,但富人们从存量房地产增值中获得的收益更多。(www.xing528.com)
国外政府普遍利用不动产保有税抑制这种财富逆向再分配,而我国政府目前缺乏相关手段。虽然我国房地产税费已不少,但大多集中在交易环节,唯一对不动产保有征税的只有土地使用税,其标准很低,而且对象是企业经营用地。物业税虽然酝酿已久,但迟迟未出台。因此,目前真正属于资产或投资品的高档住宅保有成本极低,在某种程度上说,地价持续高涨推动存量不动产大幅度增值,已成为当今社会两极分化的最强有力的助推剂。
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