研究居住用地价格高涨问题

居住用地是国民生活用地,其价格持续高涨带来的负面影响不可低估。为此,笔者撰文具体分析居住用地价格高涨对经济和社会发展带来的消极影响。^[3]

近年来城镇居住用地价格持续高涨,给地方政府带来可观收入,但其引发的弊端广泛而深远,包括助长房价高涨和贫富分化、地产投机与土地闲置、城镇化战略受阻与区域竞争力下降、虚拟经济膨胀和金融风险加大、政府行为扭曲和公共形象受损等五个方面。充分认识这些弊端的消极影响,是以科学发展观为指导,调整房地产调控思路的必要前提。

我国城镇居住用地实行一次性批租已持续几十年。几十年来,土地出让在全国普遍推行,地价节节攀升。特别是最近几年,土地出让价持续快速上涨,多数城市住宅用地每平方米已达数千元,部分城市住宅用地每平方米已达万元以上。毋庸置疑,地价逐步走高是社会经济发展过程中多种因素综合作用的结果。环境改善、人均收入增长、城镇人口增长和居民居住需求增长,是房地产价格持续高涨的基本原因。但由于住宅是每个家庭不可或缺的生存必备条件,土地使用具有不可替代的特点,因此各国政府都会使用行政政策和措施,包括财政、税收、城镇规划和社会保障等多种手段,保障住宅用地供应,抑制住宅价格过快上涨。(www.xing528.com)

我国城镇土地归国家所有,土地一级市场为政府垄断,这是确保住宅用地正常供应的独特优势。但是,由于地方政府普遍急功近利,热衷于“以地生财”,开发所谓的“第二财政”,在供方行政垄断和买方竞相投资与投机的交互作用下,地价长期持续高涨。从特大城市到各省会城市,再到各地级城市,土地出让中的“地王”一个接一个诞生。与此同时,地价持续高涨所产生的消极作用也在迅速积累和扩大,具体主要表现在以下五个方面。