解析我国商品房闲置制度问题的原因

商品房供求状况是反映房地产市场是否健康的试金石,供求严重失衡,通常成为房地产市场问题研究的主要切入点。世纪之交,面对我国房产市场商品房大量闲置的现状,笔者撰文解析其制度原因。^[3]

我国商品房闲置面积逐年增加,1999年年底已达到8000多万平方米。现在继续以住房实物分配制度和20世纪90年代初的房地产开发热为缘由,分析商品房闲置已不能令人信服。因为住房实物分配制度已停止,1992—1993年的开发热也已过了多年,而商品房闲置面积却有增无减。至于企业投资决策的盲目性,也难以构成商品房大量闲置的主要原因。因为房地产市场区域性强,供求容易预测。我们认为,在我国目前转轨时期,制度缺陷明显大于市场缺陷,我国土地有偿使用制度、房地产税费制度、城乡分割的户籍制度和房地产金融制度的固有缺陷,导致商品房价格过高,购房有效需求不足,是商品房长期大量闲置的真正原因。

首先,土地有偿使用是市场经济条件下城市土地关系的本质体现,也是房地产经济运行特有的基础,因此,房价中包含地价本无可非议。可是从20世纪80年代末开始实行的土地出让制,把一次性缴纳50～70年土地使用费,作为城市土地有偿使用的基本形式。这意味着开发商必须以巨额资金批租土地,才能取得土地经营权,购房者在购买房屋时,必须一次性缴纳70年土地使用费,才能取得土地使用权。房屋价值本身就已远远超过其他商品的价值,加上半个多世纪的土地使用费,房价怎能不高?

如果改土地出让制为租赁制,即土地使用者按年度缴纳土地使用费,商品房价格就可降低20%左右。国家还可及时调整土地使用费,防止国有资产流失。客观地讲,只有短视的当局者和土地投机者才喜爱土地批租。可喜的是,1998年颁布的《土地管理法实施条例》已明确:土地有偿使用有出让、租赁、作价出资或入股等形式。这一表述实际上否定了十年来推行的把土地有偿使用等同于出让制的僵硬做法。

当前,应从深化用地制度改革和促进房地产业健康发展出发,加快推行土地租赁制,根据土地级差和用途,规定土地使用者按年缴纳土地使用费。房地产公司从取得土地开始到商品房销售为止,负责缴纳期间的土地使用费。进入房价的土地使用费最长不得超过3年,即商品房闲置期超过一定时间,其土地使用费不能进入房价,转移到购房者身上。这样做既能降低房地产开发和经营中的土地成本,又可大大降低商品房的价格,同时还增大了对商品房闲置的约束,保证土地使用、受益和交费责任相对称。城镇土地除出让的以外,统一实行租赁制,可彻底解决经营性土地使用双轨制问题。

长期以来,由土地出让不规范而导致的国有资产流失和企业之间因用地不平等产生的不公平竞争,也将得到根治。为了确保土地租赁制的全面实施,建议组建国家土地银行,专门负责土地资产的租赁经营管理,形成以土地利用规划为龙头,土地资产管理和土地资源管理并举的土地管理体制。(www.xing528.com)

其次,商品房大量闲置与税费制度相关。一国税费制度是否合理,对各类产业发展和产品价格有重大影响。房地产开发和经营的环节多,涉及面广,税费环节也多,并且结构倒置,这是房价过高和商品房闲置的另一主要原因。

今后应借鉴外国经验,提高房地产保有税率,降低房地产买卖和租赁税费,鼓励房地产交易,减少商品房闲置。

目前商品房大量闲置与城市化严重滞后直接相关,改革城乡分割的户籍制度,加快农村人口向城镇转移,房地产业必将获得新的更大的发展空间。

最后,商品房大量闲置也与我国发育不全的房地产金融问题相关。

综上所述,目前我国房地产经济运行受多种制度的羁绊,土地有偿使用制度和房地产税费制度中的缺陷,大大提高了商品房经营成本,使商品房供给价格远远高于其实际价值,城乡分割的户籍制度和发育不全的金融制度,抑制了商品房需求主体面的扩大和需求量的增加。它们共同构成房地产经济运行的体制障碍,使商品房长期大量闲置。只有加大这些制度改革的力度,消除房地产经济发展的制度性瓶颈,才能根治商品房大量闲置这一顽症。