土地协议出让与招标、拍卖出让的矛盾

公开交易和公平竞争是市场秩序体系的核心,也是市场机制发挥积极作用的必要前提。从这一角度看,土地协议出让的缺陷很明显。它排斥公平竞争、机会均等原则,透明度低,随意性强,使国家利益缺乏体制保障。因为没有理由可以完全相信政府公职人员在协议出让中公正廉明,不以权谋私。目前,国家已原则规定商业性用地使用权的出让应改变协议批租方式,实行招标或拍卖。这是健全市场交易规则,防止国家利益流失的要求,也是保护公职人员免受腐蚀的需要。但是到目前为止,多数地区土地出让仍然以协议出让为主。据有关资料反映,有的城市已出让土地几百亩,无一招标和拍卖。

不可否认,现阶段受资金、信息、技术和管理等各种因素制约,部分项目用地尚不具备招标和拍卖条件。相比之下,协议出让要求不高,比较方便灵活,因此要全部取消协议出让是不现实的,它与招标和拍卖出让在较长时期内将并存。(https://www.xing528.com)

解决他们之间的矛盾可以从以下两方面入手:一方面,把协议出让限制在一定范围和一定比例内,并提高其透明度,使其接受社会监督;另一方面,对不同出让方式获得的土地实施不同形式的管理,包括对协议出让的土地投资开发后的转让或出租,规定较多的限制条件。就如房改中对向原住户优惠出售的公房进入市场交换有较多限制条件那样。为了更好地实施这种差别管理,建议从现在起凡招标和拍卖出让的土地,一律发给绿色土地使用证书,在遵守原出让合同条件下,允许其自主和自由转让或出租土地;凡协议出让的土地一律发给黄色土地使用证书,表明其产权的不完整性,限制这类土地自由转让和出租;至于行政划拨的土地,一律发给红色土地使用证书,禁止其自由进入市场流通。各类土地进入土地二级市场,可以自动“对号入座”,按规定条件进行交易。通过协议出让方式获取较低价格的土地,在转让中因需补差价等,将受到较多限制。