国家收入水平对住房金融的比较分析

比较各国住房金融(见表3-5),可以清楚地看出,金融对住房建设与消费的支持和参与程度同各国经济发展水平及市场发育程度是正相关的。高收入国家组住房抵押贷款与全部贷款余额之比为26.5%,住房抵押贷款与住房总投资之比为114.2%,中等收入国家组这两项比例为15.7%和42.3%,低收入国家组仅为3.4%和8.6%。这些数据表明,经济发展和市场发育程度越高,金融对住房生产、交换和消费的参与度也越大。中低收入国家与发达国家之间住房建设整体水平的差距,不仅包含生产水平和收入水平的差距,还包含市场发育和信用发展水平的差距。

表3-5　不同收入水平国家组住房金融比较

资料来源:林志群.联合国住房指标调研项目成果简介[J].中国房地产,1994(1—2).

在国外,把金融业和房地产业比喻为两个孪生兄弟。住房价值大,使用期长,资金周转慢,住房经营和消费都需要金融部门的支持。住房的不可移动性及其升值,为金融业提供了理想的资金投资场所,金融业把投资房地产业作为提高资金安全系数的有效途径。这两个部门相互依存,相互促进,共同发展。

我国北京住房金融在1990年尚未展开,说明受传统体制的影响,我国不仅落后于世界平均水平(各国住房抵押贷款占全部贷款余额平均为18%),而且落后于低收入国家平均水平。究其缘由,一方面,我国长期搞行政计划经济,市场体系发育程度低,金融市场尤为薄弱;另一方面,城市住房制度改革相当缓慢,利用住房抵押贷款建房和购房当时尚未提上议事日程。住房金融的滞后反过来又阻碍住房商品化的改革,使其进展甚微。目前,我国城市500万住房困难户和500万平方米商品住宅空置同时并存,这里不仅与房价过高有关,也和缺乏购房融资手段有关。过分强调一次性付款,忽视对住房金融工具的利用,众多潜在购房户就会被拦在市场大门之外,其实他们是购房的真正主力。即使在高收入国家,多数家庭也是借助住房抵押贷款购置住房,在我国当然更应大力发展住房信贷。现在各地购房中一次性付款达90%以上,这反映住房信贷极其薄弱。国家若能把原来部分住房直接投资资金转为住房信贷资金,就能吸引更多个人消费资金投向住房,加快住房投资主体多元化进程。(www.xing528.com)

根据国外经验,要改变住房信贷落后局面,必须按地区建立住房储蓄银行,在国家扶持下使其成为住房金融的骨干,以区别于一般商业银行的信贷。把发展住房信贷作为市场经济条件下满足广大工薪阶层住房需求,并使其接受产权约束的主要途径。可以预言,建立并完善住房金融体系之日,才是住房生产、交换和消费机制真正纳入市场经济轨道,高效有序运行之时。

综合上述几项城市住房的国际比较,可以得出以下结论:

(1)城市住房生产、交换和消费在不同收入阶段显示不同特点,各国城市应从本国本地经济发展水平出发,制定住房发展目标。

(2)我国城市住房建设取得了可观成绩,但是在住房投资结构、住房价格体系和住房金融等方面存在明显的缺陷和不足。

(3)加快住房制度改革是解决上述问题,进一步发展城市住房建设的根本出路。现阶段,围绕住房制度改革,重点应理顺住房价格体系,调整住房投资结构,加强住房金融,争取早日建立适应社会主义市场经济发展的住房体系框架。