不同收入水平国家住房价格与收入比例的比较

住房价格水平是住房供求作用的综合结果,但是各国经济发展水平和收入水平相差甚远,各国住房的质量和价格也相差甚远,因此,住房价格绝对额的比较意义不大。住房价格与收入比反映的是相对于收入的住房价格水平,这一比值的高低能综合反映住房部门的业绩。一般而言,住房价格与收入比接近世界平均值,说明该国住房生产、交换状况良好,住房建设规模和水准与本地经济发展相适应,与住房需求相适应。房租是住房的分期出售价格,它与收入的比值,从住房租赁角度反映住房生产和交换状况。

表3-4显示高收入国家组和中等收入国家组的住房价格与收入比的平均值略高于世界平均值,低收入国家组住房价格与收入比的平均值略低于世界平均值。这种因收入水平不同而产生的偏离是合乎情理的。因为低收入国家居民消费支出中相当大一部分是硬性支出,没有弹性,收入总额中能用于购买住房的款额相当有限,所以较低的住房价格与收入比,并不意味着他们能比中高收入国家居民更快地买上住房。随着收入增长,人们把改善住房放到日益重要的位置上,住房质量与住房造价的提高,使房价和房租的增长幅度快于收入增长幅度,导致房价、房租与收入之比呈上升趋势。升到一定阶段,比值又会下降,因为收入随经济增长继续增长,而住房条件改善经过一段投资高峰期后出现减缓趋势。这是住房消费达到较高水准后,住房投资边际效用呈递减所致,由此出现住房需求相对下降,房价和房租增长缓慢,房价、房租与收入比反而低于中等收入国家的比值。

表3-4　不同收入水平国家组住房价格与收入比的比较

资料来源:林志群.联合国住房指标调研项目成果简介[J].中国房地产,1994(1—2).

我国北京住房价格与收入比值特别高,达到14.8,即不吃不用,收入全部转为积累,也需15年才能买到一套住房。据统计,我国其他地区住房价格与收入比同北京大致相同。例如1993年1—7月,江苏省国有单位商品住房售价平均为1805.9元/平方米,购一套50平方米居室需要9万元。1992年,城镇居民人均实际年收入2140元,以三口之家计算合6420元,住房价格与收入比为14.0,与北京差不多(如购置60平方米住房,住房价格与收入比则达16.9)。(www.xing528.com)

综观联合国组织调研的52个国家和地区的住房数据,我国住房价格收入比为最高,是该指标世界各国平均值的3倍。香港的城市密度最高,达397人/公顷,导致香港的住房价格与收入比高于世界平均值48%,可是北京的房价收入比居然比香港还高1倍。

如此高的比值并非低收入或高造价所致,因为一般情况下,低收入与住房生产的低成本、住房购买的低支付能力同时并存,使住房供求在较低水平达到均衡,即低收入与低房价就像一根藤上的两只瓜,有着内在必然的联系。再从造价方面看,北京的建筑造价并不高,为每平方米90美元,比印度新德里还低4美元,是日本东京住房建筑造价的1/29,因此,过高的房价收入比值与建筑造价无关。

笔者认为,我国住房价格收入比值过高,矛盾的主要方面在房价,而房价过高主要是由非常规需求拉动的。众所周知,我国传统商品住房的购买者主要是单位而不是个人。1990年,北京全部住房中,自有的比例只有8%,在52个国家和地区的目标城市中排在最后一位。这说明尽管商品住房的生产和销售已有多年,但城市中自有住房的比例仍然很低,商品房的销售对象主要是单位。改革以来,许多单位的自主权确实扩大了,可是产权普遍模糊,预算约束软弱,在固定资产投资方面的扩展性仍然很强,购买商品房欲望则更强。

因为商品住房到了单位手里,该商品成了福利品,分给个人长期使用。房租极低,连维修费都补偿不了,分房等于赠房。单位愿意以较高价格购买商品住房,不只是单位的支付能力远远超过家庭,更主要是看中了公有住房的高福利。卖房的得到高盈利,买房的得到高福利,皆大欢喜,何乐不为?这是我国房价过高仍能销售的主要原因。单位按职位高低分配住房,更为购买高价商品住房增添了动力。

我国的住房房租与收入比例很低,只有6%,是世界各国平均值的1/3、印度的1/4,这与过高的房价收入比形成鲜明对照。表面上看似乎有矛盾,其实它们相互作用,相互依存。正是这种低房租高福利,诱发对住房的过旺需求,在产权模糊、预算软约束的特定环境中,使过高的住房价格得以实现。可以说,是低房租支撑着高房价。当然,低房租影响商品房销售,只有提高住房租金,建立合理的租售比,商品房的生产和销售才有广阔的前景。