不同收入水平国家组住房投资的比较

继续观察不同收入水平国家住房投资生产的差别。城市住房投资力度,通常以住房投资占城市生产总值的百分比来衡量。该指标世界平均值为5.02%。

表3-2说明低收入国家组城市住房投资比例的平均值为4.86%,略低于世界各国平均值;中等收入国家组的住房投资比例平均为6.28%,明显高于世界各国平均值;高收入国家组为3.54%,明显低于世界各国平均值。这表明,城市住房投资比例随着经济发展和收入增长,有个由低到高,再由高到低的倒U形的变化过程。低收入国家组在总体上尚未解决温饱问题,政府和居民考虑更多的是如何解决食品和衣服的短缺问题。尽管这些国家住房消费水平也很低,迫切需要改善,但是多数国家住房投资比例仍然在世界平均水平以下。

表3-2　不同收入水平国家组住房投资力度的比较

显然,在缺衣少食的情况下,通过提高住房投资比例来改善居住条件是不现实的。随着生产发展和收入增加,一些国家人民的生活开始步入小康行列,消费结构变化,恩格尔系数逐步下降,改善居住条件提到重要议事日程。特别在人均GDP超过1000美元以后,出现了住房投资高峰,许多国家城市住房投资比例超过7%,最高达10%,这一投资高峰延续到人均GDP2000美元才逐步降低。(www.xing528.com)

高收入国家组人均收入在中等收入国家组的10倍以上,但住房消费支出并不随之同比例增长。正如食物消费支出在家庭收入中的比重随收入增长而逐步下降一样,住房投资比例到一定阶段也开始逐步下降。相比之下,只是后者下降的起点较高,下降幅度较小。高收入国家组住房投资比例下降,一是由于这些国家居民消费增加新的种类,二是这些国家人均住房面积绝大多数在30平方米以上,住宅套数超过居住户数。例如,1987年加拿大630万户家庭共有寓数955.6万套,因此,在以提高居住质量为主而增加住房投资绝对量的同时,这些国家住房的投资比例相对下降。

上述住房投资变化规律提示我们,发展中国家住房投资比例应随收入增加而逐步提高,使住房投资的绝对量以更快的速度增长,以满足解决温饱问题后的居民改善住房的迫切需要。联系我国住房投资比例变化看,20世纪80年代该比例的提高不仅带有还债因素,而且符合住房投资变化规律。90年代,我国正由低收入国家组向中等收入国家组过渡,沿海地区的这一过渡相当明显。可以预言,未来几十年,我国城镇住房投资将保持在较高比例。当然,比例过高,政府有关部门也需要加以控制。

表3-2显示1990年北京住房投资比例为8%,比中等收入国家组平均值还高1.72个百分点。在被调查的人均GNP1000美元以下的18个国家目标城市中,北京的住房投资比例最高。这说明目前我国住房投资比例已偏高,今后应把它控制在6%～8%,以不突破8%为好。如果以牺牲部分生产建设投资为代价,盲目提高住房投资比例,必然削弱经济发展后劲,影响未来消费水平提高。特别是在投资主体以国家和企业为主,预算约束较软的情况下,有必要防止资源大规模持续转向住房建设。1991年,世界银行中国局的安德鲁·黑马先生在中国住房改革报告中曾经提出:“在中国的城镇区域是否把过多的资源投向了住房”,他的提醒值得我们注意。

此外,在住房投资问题上,除了控制投资总量,还应调整出资比例。住房模式的转换,要求住房投资由以国家为主,转向国家、单位和个人三者共同出资新建住房,并把国家投资重点转到对平价房和标准房建设补贴上,以提高国家住房投资的边际效用,提高住房消费在家庭消费支出中的比重。只有实行住房投资主体多元化,才能切实转换住房投资机制,实现其投入产出的良性循环。