房地产商品化与企业改革：现状和前景

房地产商品化是我国市场取向改革的有机组成部分,城镇住房制度改革、土地使用制度改革和企业管理制度改革相互依存,相互制约。在改革理论研讨中,人们分别研讨各项改革的多,综合研讨几项改革关系的少;在实际工作中,有的单位和个人把房改、地改和企改割裂开来,甚至对立起来,使企业改革受房改和地改滞后的影响而陷入困境。笔者拟从配套改革思路出发,说明加快房地产商品化进程,是推动企业改革向纵深发展的必要环节。

我国的经济改革是对传统计划经济模式进行全面变革,最终要建立社会主义市场经济新体制,即由市场作为资源配置的主体,使各种生产要素作为商品进入市场自由流通,企业根据市场需要,自主选择,有效组合生产要素,在竞争中求得生存和发展。为此,房地产市场作为市场体系有机组成部分,它的培育和完善,是整个经济体制改革的一项“基本建设”。它是增强企业活力、转换企业机制,把企业推向市场的必要前提。

但是,不破不立,要建立房地产市场,就必须改革旧的与产品计划经济模式相适应的城镇住房制度和土地使用制度,实现房地产商品化。从20世纪80年代中期起,市场体系建设已同增强企业活力和改善宏观调控体系一起并列为改革的三项主要任务。可是当时只是放开部分生产资料的流通,要求克服住房分配不公和土地资源浪费。搞房改和地改,并非单纯调整土地和住房的分配关系,而是从整个经济模式转换出发,立足于培育和完善要素市场,建立新的市场经济运行机制。舍此,就难以在总体上揭示房改、地改与企改的内在联系。

土地使用制度改革滞后,阻碍企业改革,表现在以下六个方面:

第一,旧的用地制度使企业占地不等而产生明显的利益差别,严重影响企业之间的公平竞争。企业改革的一个重要内容,就是运用竞争机制,增强企业的动力和压力。但是地改滞后于企改,就意味着由土地差别带来的超额利润归用地企业占有、支配和使用,由此造成企业之间的苦乐不均。上海市1161个商品企业抽样调查发现,商业用地的级差最高与最低之间相差26倍之多。如此大的级差收益使企业之间的公平竞争失去了最基本的条件。因此,企改必须以地改为条件,两者必须配套。

第二,用地制度改革滞后阻碍了企业改革中企业与国家关系规范化的进程。企业与国家关系规范化就是要把国家与企业原来的那种“父子”关系转变为一般政府与商品生产者和经营者之间的关系。国有土地的无偿、无期限使用,是国家与企业之间产权模糊的典型表现,也是企业与国家关系规范化难以实现的一个主要原因。为此在完善企业的承包经营责任制中,应逐步建立国有土地和资金的有偿使用制度,这是理顺产权关系,使企业与国家关系规范化的根本出路。

第三,用地制度改革滞后,地产的无流通性阻碍企业根据生产经营需要及时调整用地,削弱了企业自主和自由选择生产要素的权力,影响企业经济效益的提高。土地是最基本的生产条件,企业发展中,往往首先提出用地需求。可是在旧的用地制度下,企业自主权在用地方面受到行政划拨制的制约,既无法租用土地,也不可出租土地。许多企业常常望地兴叹,难以借用土地在更广的范围内施展本领。相反,部分土地的非法流通,使少数企业“靠地吃饭”,改进生产和经营的动力相对不足。因此,要把生产经营自主权全部还给企业,让企业从自身需要出发,自由地组合生产要素,必须彻底改革土地的行政划拨制。

第四,用地制度改革滞后,使企业用地不受经济约束,不仅造成土地的浪费,而且影响企业生产经营朝集约化方向发展。长期以来,企业发展以外延扩大再生产为主,部分是沾了土地无偿使用的“光”。不难想象,一旦使用土地每年都要支付较高的费用,企业随意扩大地盘的行为就会收敛。他们必然把资金和人力,更多地用于原有企业的技术改造上,即主动走内涵扩大再生产为主的道路。随着地改的全面展开,土地使用费进成本,企业将从降低成本和提高产品竞争力出发,千方百计节省每寸土地,提高自身经营的集约度,这是地改和企改所共同希望的。(www.xing528.com)

第五,用地制度改革滞后,国有土地产权虚置,影响企业之间的联合和组建股份制。一方面,城镇土地所有权属于国家,企业无偿使用;另一方面,在联合中,原占地单位毫无例外地要求在利润分配中体现土地使用的有偿性。这种权属关系的混乱,使联合各方关系难以平衡,利益分配具有很大的任意性,合作难以持久。国有土地产权的虚置,给当前企业改建股份制增加了难度。企业实行股份制后,土地资本价值的低估,意味着部分级差地租以股票增值的形式转到个人方面去了。可见,要防止公有资产流失,组建规范化的股份制,必须改革旧的用地制度,在经济上理顺土地的权属关系。

第六,用地制度改革滞后,使城市基础设施建设缺乏稳定的资金来源,既不利于企业外部环境建设,也为地方政府向企业摊派提供借口。按理,地租是一个稳定而又雄厚的资金来源,这在国外相当普遍。我国城镇土地归国家所有,向用地单位收取土地使用费也是顺理成章的。可是在旧体制下,土地无偿使用,该收的不收,不该收的却在乱收,各种不合理的摊派乘机鱼目混珠,损害了政府的形象,滋生了腐败行为。企业为此叫苦不迭,意见纷纷,政府部门也自有苦衷。

用地制度改革后,政府对土地开发、改善城镇基础设施的投资,可以按各经济实体占地面积和等级,以土地使用费的形式逐年回收。这种收费与土地使用权转移相联系,是平等的商品交换或租赁关系,丝毫不影响企业的自主权,与不合理的摊派有本质区别。

综上所述,房改、地改和企改虽然自成系统,但又相互依存,相互制约。房改和地改的滞后正影响企业改革进展,协调三者关系,建立统一的社会主义市场经济运行机制,已成为改革的一个主要议题。

现在首要任务是加快房地产体制改革的步伐,以适应转换企业运行机制的需要。据报道,许多地方的房改自20世纪90年代刚起步,国有土地存量中,实行有偿出让的还不到0.1%,与企业改革相比不是慢半拍,而是慢了十年。如果考虑货币贬值和住房条件改善,现行住房制度福利性比过去更强,因此加速推进房地产制度改革刻不容缓。

其次,土地有偿使用增加了企业的支出,这些问题部分可以通过配套改革或调整承包指标加以解决,部分需要企业通过增产节约,改善经营来自我消化。多数企业将在房地产商品化进程中,重组生产要素,提高效率,极少数企业受不了房改和地改的冲击而垮掉,也没有什么可惜,这是优化资源配置的需要。

再次,要牢牢把握房地产制度改革的市场取向,这是协调房改、地改与企改关系的关键。就用地制度改革而言,在国家垄断土地出让一级市场的同时,要放开土地转让二级市场,搞活土地再转让三级市场。要充分运用市场机制,尽量采用公开招标形式出让地块,提高地产市场的透明度。要利用企业承包制向股份制过渡的机会,重点搞好地产的评估,使股份制企业的运行,包括有偿用地在内都纳入市场经济轨道,争取早日把企业从旧体制中解放出来。