研究背景与目的探析

中国经济体制改革以来,与民生关系最密切,市场变化最大,问题最多,宏观调控最频繁的产业,莫过于房地产业。中国房地产经济为什么有这么大的变化?为什么又有那么多持续不断的行政调控?哪些主要因素在影响地价和房价?中国工业用地的价格和数量对房地产建设用地的价格和数量有什么影响?城市住房建设的国际比较对我国住房建设有何启示?中国房子越造越多,为什么房价仍然在不断上涨?城市化与房地产经济是什么关系?新型城镇化对房地产业有何影响?中国房地产经济管理体制存在哪些主要问题?如何才能建立房地产平稳健康发展长效机制?这些问题是长期以来社会各界人士议论的热点,也是笔者集多年研究成果创作本书所要解析的主要问题。

房地产经济其产品区别于其他产业的特殊性,中国经济和社会管理体制区别于其他国家的特殊性,要求我们研究中国房地产经济问题,必须从中国实际出发。这是一个经济落后的大国持续快速发展为世界第二大经济体的过程,是其经济运行体制由行政计划经济逐步转化为市场经济的过程,同时也是中国经济和社会结构不断演变的过程。

在这一复杂变化的历史过程中,中国房地产经济取得了史无前例的发展,城镇人均住房面积已由20世纪70年代末的3.6平方米,提高到目前的约36平方米,城镇自有住房拥有率高达89.7%,居民户均住房已超一套,2016年房地产增加值(不含建筑业)占GDP的比重达6.5%。以长三角核心地区的苏州、无锡、常州这三个城市为例,2015年城市常住居民(包括非本市户籍的外来常住居民)人均住房建筑面积分别已达43.8、46.4、44.1平方米。^[1]毫无疑问,房地产经济的发展为改善城镇居民居住条件,带动其他产业持续增长,做出了巨大贡献。(www.xing528.com)

毋庸讳言,中国房地产经济发展中存在的问题也相当广泛和严重。2015—2016年,许多一、二线城市住宅用地出让中“地王”频出,“面粉价格超过面包价格”,诱发新一轮房地产投资和投机热潮,随后导致又一轮房地产行政调控。与此同时,在很多三、四线城市,商品房库存严重,去化周期长达18个月以上。这一切都促使我们去深入系统地研究中国房地产经济问题,剖析滋生这些现象的机制和体制问题,由此明晰深化体制改革的方向,加快房地产平稳健康发展长效机制建设,推动中国经济和社会全面转型升级。

本书研究的首要目的是剖析问题,为深化改革房地产经济体制服务。通过全面透视现存房地产经济体制,分析影响中国房地产经济的主要因素,揭示其存在的问题和根源,探讨系统优化房地产经济体制的对策,包括如何优化城镇土地有偿使用结构和形式;如何改善房地产供给结构;如何优化住房社会保障体系,实现房地产经济和城镇化良性互动;如何处理好房地产经济中政府与市场的关系问题,优化行政调控形式;如何深化房地产经济体制创新和优化房地产经营管理人才培养;等等。其次,本书同时将系统回顾和总结笔者房地产经济研究学术成果,在反映房地产经济理论研究演进过程的同时,通过系统思考和整合,形成反映当代中国经济和社会发展转型升级要求的中国房地产经济问题研究体系。