娃娃房主存隐患：需重视的风险问题

房价年年攀升，不管是为了子女的将来打算还是为了自身需要，近年来，父母为未成年子女购房的行为并不少见。有的父母甚至已经为正在上幼儿园的孩子购置了房产，这样就产生了一批“娃娃房主”。父母作为子女的法定监护人，替孩子购置房产在政策上是允许的，但对于不少父母自行处置孩子名下的房产行为，政策上另有约束。“娃娃房产证”隐含风险，也会影响到孩子的成长，建议谨慎。

根据民法通则规定，18周岁是成年人和未成年人的分水岭。“娃娃房主”就是指18周岁以下，没有完全民事行为能力，但已经拥有房屋产权的业主。法律并未限定购房者的年龄，未成年人可以买房，只是在签订买房合同和办理房屋登记时，应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，在登记文件上签字。这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。

在登记时，房屋所有权为未成年人，房屋所有权转移登记申请书上登记的监护人可以是父母双方，也可以是其中一方；如登记的是父母双方，房屋所有权证可由其两人中的任何一人携带身份证明领取，但如果登记的是其中一方，则只能由其登记的监护人携带身份证明签字领取且未成年人无需到场。

在实际办理过程中，不少父母由于种种原因想把自己名下的房产过户给子女，对于已经成年的子女，一般情况下，父母可以选择买卖或赠与的形式过户，但是对于未成年子女，就不能通过买卖的形式。

根据法律，从事民事活动，必须具有相应的民事行为能力，而对于无民事行为能力人和从事超过法律所规定的范围的限制民事行为能力人，法律规定由其监护人代理。未成年的孩子在民事行为能力上有一定的限制，只能进行与其行为能力相适应的民事活动，购房须由其父母作为监护人签署买卖合同。父母既是卖方又代理买方，是法律所禁止的行为。

父母想把名下房产过户给未成年子女，可以到公证处办理房产赠与公证，将房产赠与未成年子女。因为法律并未规定未成年人不可以受赠房产，根据相关法律规定，对于纯获利益的，未成年人可以接受且不需要考察未成年人的民事行为能力。

未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋，但是父母无权随意处置未成年人房产。这里所说的“处置”既包括买卖也包括将未成年人的房产进行抵押贷款等其他形式。(www.xing528.com)

我国不动产采用的是登记原则，即登记在未成年人名下的房产属于未成年人的个人财产，不属于其监护人，监护人无权随意处置。

《民法通则》第十八条第一款规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。目前多数城市主要采取由父母双方共同到场，以书面保证的方式声明处置房产行为是为未成年人的利益。

因此，父母如果要处分未成年人房屋申请登记的，除了应当提交证明监护人身份的材料之外，还应当提供为未成年人利益的书面保证，由监护人共同代为申请。

另外，孩子小小年纪就拥有了几十万的不动产，容易造成孩子的比富、攀富、炫富心理，对孩子成长不利。

以未成年的名义买房是可行的，但是贷款却会成为拦路虎。在目前银行贷款紧缩的情况，审核力度从严的情况下，未成年人贷款买房更是困难，因为他们不具备还款能力，“银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人”，未成年的孩子虽然可以单独购房，但不是完全民事行为能力人，也没有债务偿还能力，因此未成年人购房一般不能进行银行贷款。若产权证共同办理在父母及未成年人名下，一般申请贷款银行会要求父母为还款人。