如何避免房产赠与带来的麻烦

市民张先生欲将房产卖给自己的弟弟，两人签订购房协议后，约定以贷款方式给付房款，张先生同意并表示配合弟弟办理房产过户及贷款手续，但过户产生的一切税费由弟弟承担。由于张先生房子取得未满5年且张先生和弟弟是近亲属关系，兄弟二人考虑以赠与的形式过户费用比以买卖形式过户费用少，决定以赠与方式过户。

走完赠与手续，弟弟顺利取得房产证后，与银行一起申请办理抵押登记手续，但登记机构因前期登记为赠与，与银行提供的房屋买卖合同申请不符为由退件，弟弟因不能办理抵押登记，银行不予放贷，弟弟暂无力偿还所欠哥哥房款，而哥哥也急需用钱，兄弟之间陷入债务纠纷。在日常工作中，常常遇到申请人为了达到某种目的，譬如规避交易税费而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为。受房子交易（赠与）双方的实际情况、房子面积的大小以及房屋取得年限的长短等因素影响，不同房产税费各有不同，即使最终确实能确定税费高低，但是其中隐含的风险也不可忽视。

不光是上述行为，实际工作过程中，因赠与手续的繁琐及受现行税费政策影响，实际赠与却以买卖形式过户的行为也存在，尤其是在亲属之间。

李老先生将自己的房产赠与大儿子，因为房产证已过5年，根据房子特点，详细计算比较买卖和赠与两种方式的税费缴纳情况后，李老先生发现走买卖程序税费较少，加上赠与手续涉及部门多，手续复杂，李老先生最终选择办理买卖手续过户于大儿子。

不曾想，时隔多年后，因李老先生的养老问题，家庭内部产生纷争，最终二儿子承担起老人的养老义务，心中有气且收入情况一般的二儿子向大儿子追偿当年老人过户时的购房款，并以未给付购房款为由将大儿子诉之法院。因为之前的“虚假”购房款，两个儿子对坐法庭，李老先生陷于两难。

房产买卖一般市民比较熟悉，房产赠与却有市民不大了解的特质。从定义上来看，房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。(www.xing528.com)

据介绍，赠与人必须把赠与房屋实际交付给受赠人，受赠人接受赠与房屋后，房屋赠与的民事法律行为才完成，合同才算生效。但在实物交付后，则不得再行撤回赠与。根据《合同法》规定，经过公证的赠与合同，非依法定情形，赠与人不得撤销赠与。赠与人不交付赠与财产，受赠人享有要求对方交付的权利。如果因赠与人撤回赠与而发生纠纷，受赠方可请求人民法院裁决。

虽然以赠与方式办理过户，可以省去一定的费用，但交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在“交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”（即事实上的受赠方）有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。

此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。

法律上的约束则对“买方”更为不利。按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。通过假赠与代替真买卖而逃避税收的行为并不能受到法律保护。