合规和谨慎：借壳买房存在隐患

“限购限贷”政策出台之后，一些购房者失去了购房资格，一些购房者失去了贷款资格。上有政策，下有对策，为了以合适的贷款品种买到合适的房子，他们想出了规避法律的招：借壳买房。所谓借壳买房一种是借用亲朋好友等他人名义购房，另外一种是借公司的名义买房。虽然借壳买房可以暂时规避新政，但也埋下很多隐患，一旦产生纠纷维权很难，而且，还会因违法受到惩罚。

“借壳买房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。

“借壳买房”这种变通的方式存在较大的风险。房地产作为不动产，以物权登记为准，房地产管理部门登记的是谁的名字，房子就属于谁。如果登记购房人事后不承认，真正出资购房人又不能证明双方之间有委托代理关系和自己真正出资的事实，要想取回房产或收回购房款很难。如果登记购房人在外面有债务，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障。如果登记购房人未经实际出资购房人同意，擅自将该房产出售，而购房者是以正常价格购买的，那么实际出资购房人无法要求取消交易。如果登记购房人意外死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之事，此时实际购买人须证明他与登记购房人之间的合同合法有效方能得到支持。如果登记购房人擅自卖房，且将卖房款挥霍或卷走，真正出资购房人可能会楼财两空。

如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，真正出资购房人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记购房人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记购房人名下的房屋转移登记到实际出资购房人的名下，也要负担相应的税费。

对于这类借用他人名义买房所产生的纠纷，由于法律上首先推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为真正出资购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明真正出资购房人与登记购房人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是真正出资购房人直接支付的。这些证据最好在纠纷发生前就准备好，在纠纷发生后再去收集这些证据往往会很困难。(www.xing528.com)

对于登记购买人来说，允许真正购房人用自己名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录，即便日后将房屋过户给出资人，但这些记录不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，今后自己买房时将无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。

如果实在没办法需要“借壳买房”，那如何将风险降到最低呢？一方面，真正出资购房人要和登记购房人签好协议或者写好说明，以书面方式确定。同时真正出资购房人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。如果公证部门允许，可将合同内容予以公证。另一方面，真正出资购房人可以与登记购房人到房地产管理部门在该房地产上做一个个人抵押，由登记购房人将该房地产抵押真正出资购房人，这样，登记购房人就无法跳过真正出资购房人擅自出售房屋。

另外一种“借壳买房”是自己注册一个公司，用公司的名义买房。首先注册公司就比较麻烦，维持一个公司每年就要花费数万元的费用，用公司名义买房很难办理房贷，只能一次性付全款；如果能贷款，则要求公司注册达两年以上，需要提供公司营业执照、财务报表、经营记录等，按照公司固定资产贷款管理办法的规定执行，一般需要首付3～4成，利率则从基准利率到上浮30%不等；用公司名义买房无论这套房是否符合税率优惠标准，都要按3%缴纳契税，以后出售时要按15%的税率缴纳企业所得税。虽然用公司名义买房不在限购范围，但是用公司名义买房不仅要花费高额的费用，而且为以后埋下了隐患，建议不要冒险。